השקעה בקרקע חקלאית
האם הגיע הזמן להשקיע בקרקע חקלאית – חלק ב’ במדריך
כמו שהבנתם, רכישת קרקע חקלאית זה עסקה מורכבת שמצריכה המון סבלנות, הבנה, ומה לעשות גם הרבה מזל. אז אם בחלק הקודם הוצגו רק הקשיים והמהמורות הצפויות בדרך, בחלק הנוכחי אציג דווקא את הצד השני של המשוואה. אז רק לעשות סדר לאלו שהצטרפו זה עתה – שפר מזלכם הקרקע נמצאת במסלול ישיר להפשרה – וכעת אתם תוהים פנינו לאן.
שיעור 4 – ריצה למרחקים ארוכים
אז רכשתם קרקע חקלאית, הקרקע הזו נטועה היטב במיקום מרכזי מוקף שטחים אורבניים, הייעוד בתכניות הארציות והמחוזיות סלל את הדרך לתכנית מתאר שסיווגה את אותה קרקע ביעוד למגורים – הידד! אפשר לחייך כל הדרך לבנק ?
לא! יש עוד כברת דרך.
למה?
כי כרגע מה שיש לכם ביד זה למעשה כולה זכות בלתי מסוימת בקרקע עם עוד עשרות (תקוו שלא מאות) שותפים אחרים. אני אחזור כי זה חשוב – אתם כולה מחזיקים ב(חלק) קטן מקרקע שאך זה עתה שונה יעודה למגורים.
נו, אז מה רע בזה? ?
לא רע בכלל, דווקא נחמד אפילו. פשוט יש עוד משוכה משמעותית נוספת בדרך.
בשלב זה יש צורך לבצע הסדרה של הבעלות הן ברמה התכנונית (לייצר גבולות למגרשי בנייה) והן ברמה רישומית (לייצר חלוקה שניתן יהיה לרשום אותה בלשכת רישום המקרקעין (“טאבו”)). מה שזה אומר בפועל הוא שכעת יש צורך לתכנן תכנית מפורטת (תב”ע ברמה מקומית) שתוכל לחלק את הקרקע הגדולה הזו למגרשים קטנים שבעתיד ניתן יהיה לבנות עליהם בנייני מגורים.
סה”כ נשמעת משימה די פשוטה, לא? אז”ש!
כדי לייצר חלוקה למגרשים ולתכנן תכנית עם הוראות ביצוע להיתר בנייה יש לבצע הליך שנקרא “פרצלציה” כלומר, חלוקה של מקרקעין. יש צורך למנות שמאי מקרקעין שיקח את כל השותפים בקרקע ויקצה לכל אחד חלק מסוים במגרשי המגורים המוסדרים באופן מאוזן. המימוש הלכה למעשה של החלוקה הנ”ל תתבצע בפועל באמצעות “טבלאות איזון” או תכנית איחוד וחלוקה (*) שהיא לכשעצמה לוקחת חודשים רבים ואף יותר.
(*) במסגרת אותו הליך של איחוד וחלוקה נדרש השמאי לאחד את כל השטחים ולחלקם מחדש כדי לעשות “הפרדת כוחות” בין כל הבעלים. במקביל יקבלו כל אחד מבעלי הקרקע הקצאה ספציפית במגרש מסוים ויוקצו כמות יחידות מדויקת באותו תא שטח. עכשיו כמה יחידות יקבל כל אחד, באיזה מיקום בדיוק, עם איזה נוף וליד איזו גינה – אילו הן מקצת הבעיות שמחכות לעורך הטבלה שבעקבותיהן עוד צפוי גל טענות נוסף – גל שבכוחו לעכב את אישור התכנית לתקופה ממושכת.
” … כרגע מה שיש לכם ביד זה כולה זכות בלתי מסוימת בקרקע עם עוד עשרות (תקוו שלא מאות) שותפים אחרים. אני אחזור כי זה חשוב – אתם כולה מחזיקים ב(חלק) קטן מאוד מקרקע שאך זה עתה שונה יעודה למגורים “
שיעור 5 – הגעתם אל היעד
מפה לשם הגעתם ליעד – כן, בהחלט עברה תקופה ארוכה אבל יומכם הגיע. במאמץ גדול ועם הרבה אמונה עברתם משוכה אחר משוכה – משלב שינוי הייעוד, אישור תכנית מפורטת, טבלאות איזון, התנגדויות ועד הקצאה ספציפית של יחידות במגרש. אם נסכם סיכום ביניים קצרצר – אז התחלתם אי שם עם השקעה ראשונית ובסיסית מאוד וכיום יצאתם עם יחידת דיור או יותר – מטורף! נדל”ן זה הכי אחי! ! ? ?
רגע, עדיין לא.
השלב הבא הוא פחות מורכב אבל גם לא פשוט – אני אסביר.
בשלב (המתקדם) הזה – קיימות בידכם זכויות בנייה ליחידה או יותר במגרש למגורים – אבל משהו צריך לבנות את זה – הרי אתם עם כל הכבוד לא תקחו מלט ולבנים ותתחילו לבנות את הדירות שלכם, נכון? יופי. כי זה בדיוק השלב שצריך להכניס לתמונה יזם או קבלן מסוים שישלים את התמונה ויבנה עבורכם את הפרויקט. בדר”כ נהוג להשלים עסקאות מסוג זה בעסקת קומבינציה או למכור את היחידות בעסקת מזומן (פשוט למכור את כמות היחידות לכל המרבה במחיר).
בשעה טובה ואחרי דרך ארוכה הגעתם אל היעד – הגעתם למנוחה ולנחלה ואפשר בהחלט להתחיל לספור את הכסף – או במכירה או דרך ע. קומבינציה כאמור.
” … המשווקים כיום מוכרים “חתיכות” חקלאיות קטנטנות שלדבריהם יהיו שוות ערך (“אקווילנטיות”) לדירת מגורים בעתיד (אגב לא לדירה בנויה, הכוונה היא כאמור – לזכות ליחידת דיור (את זה הם כל פעם שוכחים להזכיר משום מה)). “
שיעור 6 – שיעור למתקדמים בלבד
אם הגעתם עד כה ולא הותשתם אז כל הכבוד, אני מקווה שעד כה עשיתי לכם קצת סדר. בשלב זה אני רוצה להעלות ברשותכם שאלה קטנה –
תגידו, אם אני קונה היום נניח 200 מ”ר בשטח חקלאי – איך ניתן לדעת שבעתיד אני אזכה לקבל תמורתה יחידת דיור למגורים (אחת לפחות..) ? כאילו איך אפשר שמה שאני קונה היום יהיה שווה לפחות לדירה בעתיד?
הרי למדנו שזה תלוי בכל כך הרבה גורמים בדרך אז מי יכול להבטיח לי היום שהשטח שרכשנו זה עתה (כחקלאי) צפוי בעתיד להוות דירת מגורים (או ליתר דיוק זכות ליחידת דיור)?
זו שאלה באמת מצוינת!
המשווקים כיום מוכרים “חתיכות” חקלאיות קטנטנות שלדבריהם יהיו שוות ערך (“אקווילנטיות”) לדירת מגורים בעתיד (אגב לא לדירה בנויה, הכוונה היא כאמור – לזכות ליחידת דיור (את זה הם כל פעם שוכחים להזכיר משום מה)).
לדאבון הלב יש כל מיני סגנונות תחשיב, אבל אני אצרף תחשיב אחד להמחשה שתבינו את הקונספט.
תחשיב אצבע להמחשה בלבד:
שיעור אחרון לסמסטר
לסיכום וכפי שהבנתם הנושא סבוך, מורכב ומצריך הרבה סבלנות ואורך רוח.
כתפיסת עולם אני לא מהז’אנר שחובב השקעות הרפתקניות (מידי) בייחוד שהיכולת שלי להשפיע עליהן נמוכה, תלויה ומושפעת בהרבה גורמים חיצוניים. האבסורד שקיים בהשקעה בקרקע חקלאית הוא שגם אם כל התחזיות האופטימיות תתממשנה קשה לדעת היום כאמור מה תקבלו בעתיד וזה לכשעצמו חסרון שצריך להדיר שינה מעיניכם.
אבל עזבו הכל, מעל כל הטיעונים האחרים – כאדם רציונלי חשוב תמיד להשוות את האלטרנטיבה לכסף שלכם – ומה הכסף שלכם יכול היה לעשות בינתיים בזמן הזה. אין לכם ברירה אתם חייבים להתעמת עם השאלה הבאה –
האם בסוף התהליך התשואה על הסבלנות תשתלם ביחס לסיכון המגולם בהשקעה בקרקע חקלאית? האם כל האלטרנטיבות האחרות שעל המדף לא יציעו תמורה גבוהה יותר לכסף (היקר) שלכם? במידה ואתם ואתם מתלבטים או צריכים עוד זמן לחשוב על זה – זה מצוין כי זה בדיוק הפאוזה הנדרשת לפני לקיחת החלטה כזו.
תודה! אני מחפשת מידע נגיש ורלוונטי בבליל ההצעות למכר שיש כיום והפוסט הזה, והבלוג בכלל, נותן זוית מצוין שלא רואים בכל יום. נגיש, נעים, מעניין, מובן (שזה מדהים בהתחשב בחומר) ורלוונטי.
היי אילה, איזה כיף לשמוע!
יאללה תבואי יותר (: