האם תצטרכו לשלם מס במכירת דירה בפינוי בינוי?

פינוי בינוי התחדשות עירונית

כל החשבון עוד לא נגמר

על מכירת דירה בפרויקט פינוי בינוי

מעשה שהיה כך היה –

יום בהיר מגיע טלפון מגברת עדינה ונחמדת:

“האמת ..” אמרתי לה …”אני בדר”כ לא עונה למספרים לא מוכרים” (מעין חרדה שיש לי ממתקפת מכירות או זימון למילואים) אבל דווקא באותו היום עניתי. “…תשמע …” היא אמרה “אני סה”כ רוצה למכור דירה בירושה אבל פתאום אני מבינה שמדובר בדירה שכנראה מיועדת לפינוי בינוי ואני לא יודעת מה לעשות”

לקח לי רגע להבין את מצוקת הגברת – יש בבעלותה דירת מגורים, סה”כ באזור טוב, והיא עוד אכן מיועדת לפינוי בינוי.. – נו אז איפה הבעיה תהיתי. “הבעיה היא שאמרו לי שצפוי לי תשלום מס שבח, וגם מס השבחה וכל זה אני צריכה לשלם אוטוטו ומדובר בהרבה מאוד כסף – ואני אפילו לא יודעת מה זה כל המס הזה שמבקשים ממני…”

טוב לאט, ומהתחלה

טוב אז בבעלות הגברת המכובדת דירת מגורים ישנה ומעופשת, בשטח של 45 מ”ר, בבניין רכבת משנות ה- 60 שקיבלה בירושה מאמא שלה. עד כה בסדר. לימים הושכרה הדירה וכעת רצתה הגברת למכור את הדירה ובמקומה לקנות דירה משודרגת. כשסוף סוף הגיע הקונה המיוחל פתאום הבינה שאותה דירה ישנה ששנים חלמו ודיברו בשכונה על התחדשות עירונית ושאר חלומות אכן נמצאת בהליך מתקדם של פינוי בינוי – מה הכוונה מתקדם?

הבניין שלה בנוי על חלק ממתחם גדול שעפ”י תב”ע חדשה סומן המבנה שלה להריסה ובמקומו לבנייה של מספר מגדלים.

כך נוצר שלגברת (או יותר נכון לאמא שלה עליה השלום) הוקצו 3 יחידות קרקע באחד המגדלים הצפויים להבנות במתחם. רק אחדד -במקום דירת 2 חדרים קטנה, חשוכה, וקצת מוזנחת סאדנלייי הפכה לכלוכית להיות סינדרלה הכוללת 3 יחידות חדשות במגדל החדש והנוצץ שעתיד להבנות בשכונה.

” את מבינה מה אני אומר גברת? לא נעים לי להגיד אבל תתכונני לתשלום מס של 75% על הרווח בעסקה. קצת מצחיק, לא? שתיקה. מסתבר שהיא פחות התחברה להומור הזה”

צרות של עשירים גם כן… שתשלם אני מה’כפת לי?

קודם כל זה חשוב להבין איך עובד המנגנון של מיסוי המקרקעין בישראל כי יש לכך השלכות רוחב חשובות שחשוב ללמוד ולהכיר – וגם תפרגנו קצת מה יש?

אז בבואה למכור את הדירה תאלץ הגברת לשלם לשתי ידיים שונות ודביקות:

  1. רשות המיסים – רשות המיסים תחשב את השבח שנוצר בעסקה ותחייב אותה ב- 25%. איך בדיוק? היא תסתכל על האמא ומתי בדיוק רכשה את הדירה. ואז תבדוק את ההפרש (אותו “שבח”= הגידול בשווי הכולל של הדירה מאז נרכשה) שהרוויחה היורשת במכירה הנוכחית ואת אותו רווח תמסה ב- 25%.
  2. הרשות המקומית – הרשות המקומית לעומת זאת קצת יותר חמדנית ותחייב את הגברת לא ב-25% אלא ב-50% מאותו רווח שנוצר בעסקה. כלומר מה שתעשה בפועל היא תשלח שמאי מקרקעין מטעמה שהוא יבדוק את הEXIT הצפוי של הגברת מהעסקה ומזה לא תתבייש לבקש  50% מאותה “השבחה”. שמעתם נכון, 50%!.

“את מבינה מה אני אומר גברת – לא נעים להגיד אבל תתכוני לתשלום מס של 75% על הרווח בעסקה…קצת מצחיק לא? “

שתיקה.

מסתבר שהיא פחות התחברה להומור הזה.

מה ואין מה לעשות ?

קודם כל הסברתי לגברת שלגבי מס שבח ניתן לנצל פטורים ככל ויש לה האפשרות וככל העומדת בקריטריונים המורכבים של מיסוי מקרקעין.

לגבי היטל השבחה – פה הסוגיה קצת יותר מורכבת, אמנם עומדת לה האפשרות התיאורטית לנסות לנצל פטורים הקיימים בחוק (זה לדוגמא) אבל מדובר בפטור שמאוד לא פשוט לקבלו והרשות המקומית בדר”כ לא ששה להזכיר ובטוח שלא לחלק אותו בכזו בפשטות. 

שטויות יפות אבל מה המסקנה?

אני הצעתי לגברת קודם כל לנסות את האפשרות לסגת מהעסקה (קודם כל סביר להניח שהמחיר או התמורה שסיכמה עם הקונה לא הביאה בחשבון את גובה המס שהיא צפויה לשלם במכירה ובשורה התחתונה היא קצת “נדפקה”).

אבל אם העסקה כבר נחתמה – אז האמת שאין ברירה אלא להתחיל לשנס מותניים ולצאת לקרב. מערכה ראשונה כאמור, מול מיסוי מקרקעין על האפשרות לניצול פטורים.

מערכה שניה, לנסות למצות את האפשרות לנצל הפטורים המוצעים במסגרת התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. במידה וזה לא מסתייע, אין ברירה אלא לשכור את שירותיו של איש מקצוע שיכול להגיש שומה נגדית על גובה ההיטל (כלומר להגיש ערעור שיגיע להכרעתו של שמאי מכריע שבתקווה יהיה מספיק אדיב כדי לרחם ולהפחית את גובה המס שהוטל) או לחילופין, ובמידה ומעוניינים לערער על עצם החיוב אפשר להגיש בקשה לוועדת ערער שתמנה שמאי מייעץ ואז יתחיל קרב שמאים-עקוב מדם אבל האמת שעדיף להמנע מזה. בכל מקרה, תמיד עומדת האפשרות לקבל את העובדה שנוצר רווח בעסקה ועל רווח לדאבון הלב משלמים (ובמשטר המיסים הנהוג כיום בישראל) משלמים יפה…

כולה דירה קטנה – על מה כל המהומה?

לתגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Copy link
Powered by Social Snap