הפטורים ממס (שבח) ששווים לכם הרבה מאוד כסף

בעבר, האמת כמו כל דבר בעבר, הכל היה הרבה יותר פשוט –

בעת מכירת דירת מגורים היתה דרך מילוט די ברורה מתשלום מס שבח. היה פטור אחד שגרם לכולם הנאה ונחת ולמעשה כמעט השכיח מסדר היום את מס השבח בישראל. אותו פטור נקרא בלשון העם “פטור 1 ל-4” – והוא איפשר למכור כל 4 שנים דירת מגורים בפטור מלא (!) ממס. שמעתם נכון, פטור מתחדש אחת ל-4 שנים.

עכשיו לא עניין כמה כריש אתה, כמה נדל”ן אתה מחזיק, בין אם אתה יצחק תשובה או סתם יצחק – בלי יותר מידי שאלות, חיכית 4 שנים – בום. פטור. תודה ולהתראות.

אולם לדאבון הלב בשנת 2014 נגמרה החגיגה עם כניסתו לתוקף של תיקון נוסף לחוק מיסוי מקרקעין וביטול הפטור.באיחור מה למשהו ברשות המיסים נפל האסימון שמוכרחים לעצור את העיוות בו בעלי הון עם שלל דירות וממון יכלו כל 4 שנים למכור דירה ופשוט לדלג על תשלום ממס ולחייך כל הדרך אל הבנק, מטורף, לא?

עכשיו שלא תחשבו שזה עניין קטן עפ”י סקירת רשות המיסים מנובמבר 2020 כל הכנסות המדינה ממס שבח בשנת 2019 עמדו על  כ-4.5 מיליארד ₪, הרבה מאוד כסף חברים, ולאף אחד ברשות המיסים לא הייתה כל כוונה לוותר על זה.

כך יצא שפטור 1 ל-4, בוטל ובמקומו הגיח לעולם מונח חדש שנקרא “הגנה לינארית” או ‘החישוב הלינארי’ או ‘חישוב מס שבח מוטב’ (או השד יודע מה עוד המציאו לזה), אבל עוד נגיע לזה.

טוב זה אחורה, מה רלוונטי להיום?

אז אתם לא בעלי הון, ואין לכם מלאי של דירות למכירה ואתם כולה רוצים למכור דירת מגורים אחת בשקט – אז בכל זאת, אילו פטורים עומדים לרשותכם נכון לשנת 2021 :

(1) פטור דירת מגורים יחידה (סעיף 49ב’)

זהו הפטור השכיח והמוכר ביותר בשוק ומהותו היא זכאות לפטור לאדם הסביר שבבעלותו דירת מגורים יחידה.

סך הכל נשמע פשוט, לא ?

לא. יש כמה משוכות שיש לעבור עד הזכאות המיוחלת (בכלל כדאי שתתחילו להתרגל לעניין הזה שאין “פשוט” בנושא שלנו) התנאי המקדים הוא שמדובר ב”דירת מגורים מזכה” (ראה פה).

כעת צריך לוודא שאתם בעלים בדירה הזו לפחות 18 חודשים, אם כן, הידד!

זכאים לפטור!!!

שאלה למתחכמים : רגע ואם יש לי חלק מדירה ועוד דירה נוספת? אז אני לא זכאי?

תשובה: אם החלק הוא קטן מ-33% אז הפטור עומד בעינו.

שאלה : קבלתי דירה בירושה ויש לי כבר דירה, אין סיכוי לקבל פטור, אה?

תשובה: דווקא יש חריג בעניין – אם חלק מהדירה שהתקבלה בירושה לא עולה על 50% אז ניתן יהיה למכור את הדירה העיקרית בפטור.

(2) פטור במכירת 2 דירות בעבור אחת (ס’ 49ה’)

אם אדם מחזיק שתי דירות ומעוניין למכור את שתיהן כדי לקנות אחת אחרת במקומם הוא זכאי לפטור ממס בגין המכירה. ככה פשוט? לא !

התנאים הם כדלקמן:

1. מרכיב השווי – שווי הדירה החדשה צריך להיות לפחות 75% משווי של שתי הקטנות
2. מרכיב הכמות – יש למוכר 2 דירות מגורים בלבד
3. מרכיב המחיר – המחיר של שתי הדירות שנמכרו לא עולה על 2 מיליון ש”ח
4. מרכיב הזמן – התקופה שבין מכירת הדירה הראשונה לשנייה לא תעלה על שנתיים ורכישת הדירה החדשה לא תעלה על יותר משנה ממועד המכירת הדירה השנייה.

הערה: מדובר בפטור חד פעמי בחייו של אדם.

(3) פטור עבור דירה במתנה (ס’ 62)

אם החלטתם יום אחד להעביר במתנה דירה ל”קרוב משפחה” (הורים, ילדים, אח/אחות (*)) – תוכלו להיות פטורים ממס שבח (אבל אותו קרוב כן יהיה חייב ב-1/3 מס רכישה)

אתם בטח תוהים למה שיחול מס שבח אם באמת מדובר במתנה אבל רק שתדעו שהראש הישראלי הרבה יותר מתוחכם ממה שאתם חושבים ויש סיבה שקוראים לעסקת מתנה “עסקה” והיא מהווה עסקת מכר לכל דבר עניין ולכן יש צורך בפטור.

רק לשים לב – אם בעתיד מקבל המתנה ירצה למכור את הדירה בפטור כלשהו (ככל ויהיה  זכאי לפטור כלשהו) אז יצטרך להוכיח שעמד בתקופת ה”צינון” הנדרשות כלומר אם הוא גר בדירה לפחות 3 שנים ברצף או 4 שנים לסירוגין.  

_{(*) אח/אחות – רק אם הנכס המועבר התקבל בירושה או במתנה מההורים/סבים.}

(4) פטור עבור דירה שהתקבלה בירושה (ס’ 49ב’5)

קבלתם דירת מגורים בירושה ויאללה רוצים כבר לגמור מהעניין ומהנוסטלגיה ולמכור את הדירה? מעולה!

אז פה תצטרכו להיות מרוכזים כי מדובר ב-3 תנאים מצטברים (כלומר שחייבים להתמלא במלואם):

1. המוכר (אתם) הוא בן זוג או צאצא (כולל נכד) ובן זוגו – √
2. המוריש היה בעלים של לא יותר מדירת מגורים בלבד (גם פחות מ-33% בדירה נוספת פוסל את הזכאות) – √
3. עכשיו זה תנאי של דימיון מודרך  – דמיינו שהמוריש היה קם לתחייה ומחליט במקום למות ולהוריש לכם ואתם תמכרו, הוא רוצה למכור בעצמו את הדירה – האם הוא היה זכאי לקבל פטור דירת מגורים יחידה?  – √

Cheack check check? אם כן, מדהים! זכאים לפטור!

נדפקתי! מה קורה אם אני לא זכאי לשום פטור?

בשלב זה אין אלא לערוך לכם הכרות עם הבחור החדש בשכונה נו, ההוא ממוקדם – אותו”חישוב הלינארי”. בקצרה – החישוב הלינארי הוא הדרך בה מחושב כיום מס השבח בגין מכירת דירת מגורים במידה ואין לנישום כל אפשרות לפטור.

איך הוא מחושב בפועל?

החישוב הלינארי כשמו כן הוא מחלק “לינארית” (כלומר באופן קווי) את תקופת השבח ונותן לכל אחת מהתקופות התייחסות שונה. כלומר סך השבח בעסקה (=הרווח הריאלי מהמכירה להזכירכם) מחולק “לינארית” לפי תקופת האחזקה של האדם בנכס, וחיוב המס יגזר באחוז שונה לכל תקופה – מתקופת הרכישה ועד שנת 2014 ומ- 2014 וצפונה באופן יחסי.

דוגמא מספרית, אוקיי, הבנתי, בסדר.. לא לצעוק:

נניח קנינו דירת מגורים בשנת 2010 במחיר של 1 מ’ ₪

מכרנו אותה בשנת 2016 במחיר של 1.5 מ’ ₪ כלומר ב- 7 שנים הניבה העיסקה רווח נאה (ברוטו) של 500K ₪.

עכשיו, בהנחה שאין לנו כל פטור לניצול, החישוב יהיה כך :

הבנתם?

הרווח יתחלק לינארית לפי תקופת האחזקה כאשר לפני 2014 – המס יהיה 0% ואחרי כן יעמוד על 25%. אחדד שוב לאילו שאיבדו אותי (4/7 שנים כלומר 57% כפול 500,000 ₪ לא יהיו חייבים במס ויתרת התקופה תחויב ב- 25%). המשמעות היא פשוט דרמטית לאילו המחזיקים דירות שנים רבות וכעת יכולים לנצל את החישוב ולחסוך הרבה מס.

אז זהו החישוב הבסיסי היום בהנחה שאין לכם כאמור כל פטור לניצול.

ולסיום סיומת…

יש לכם אפשרות לנצל פטור ? מעולה, נצלו את זה בצורה מושכלת תוך התייעצות עם יועץ מקצועי.

אין לכם? באסה, אבל לא נורא תכירו את דרך החישוב המקובלת היום (“החישוב הלינארי”) כדי שתוכלו להבין במה מדובר.

בכל מקרה, אל תפסיקו לעקוב ולהתעמק בשינויים בעולם מיסוי המקרקעין בישראל כי אמנם זה מורכב, דינאמי ומשתנה אך עם זאת, יכול להיות שווה לכם הרבה מאוד כסף בהמשך.