כך עושים את זה נכון – על זכויות בנייה במקרקעין

מהם זכויות הבנייה ואיך מאתרים אותם?

---

בימים בהם הקורונה לא יורדת מסדר היום הציבורי, שיעורי האבטלה צומחים בקצב מדאיג ועודד בן עמי מקבל יותר דקות מסך מאסי עזר ביום טוב – חשבתי לעצמי שזה בדיוק השלב לחזור לשגרה ולהתחיל קצת לעבוד. וכך, ועל פי ההנחיות כמובן, שלפתי כפפות, התחמשתי במסיכה, ויצאתי לכתוב פוסט חיוני – אבל חיוני באמת.

אם הייתי יכול לדרג על סקאלה את הנושאים החשובים ביותר להכיר בתחום הנדל”ן הייתי ממקם את כל נושא זכויות הבנייה במקום טוב למעלה. מדובר בנושא מהותי, בסיסי ומאוד משמעותי שנוגע בכל אספקט בתחום – הן לעניין הבנת שווי נכס במקרקעין וכלה לעניין האפשרויות הגלומות בו וכמובן הפוטנציאל העתידי.

אז נכון – שלרבים יש נטייה להקל ראש בערך זכויות הבנייה אך משקיעים חובבים יש בערימות – אתם פה בשביל המקצועיות ובשביל זה תאלצו לארוז קצת סבלנות ולקרוא עד הסוף.

מה זה זכויות בנייה בכלל?

מושג “זכויות בניה” (או “אחוזי בנייה”) הגיע כמו יתר החברים מחוק המקרקעין. לא אלאה אתכם בציטוטים מהחוק אבל תאלצו לסמוך עליי בעניין.

כפי שרובכם יודעים, כיום (כמעט) על כל נכס במדינת ישראל חלות תכניות בנין עיר במס’ רמות (ארצית, מחוזית, מקומית, מפורטת) המגדירות לנכס את “זהותו” כלומר, מה הייעוד שלו בחיים, מהם המגבלות שלו, ובעיקר מהו פוטנציאל הבנייה שלו דהיינו מהם אחוזי הבנייה המותרים ומהן אפשרויות והוראות הבנייה המותרות לו (מס’ קומות, תכסית, קווי בניין וכיו”ב).

על מנת לאתר את סך זכויות הבנייה עבור נכס במקרקעין יש עלינו לבצע מס’ פעולות. לדאבוננו, העבודה בדר”כ אינה כה פשוטה ומדוע?

בגדול – ככה! ובקטן –  כי כמו כל דבר במדינת ישראל הכל מורכב ותקוע אי שם בעבר. אך למען ההגינות יש לציין כי בשנים האחרונות קיים משב רוח של שינוי באויר.

זכויות הבנייה הם למעשה הד.נ.א של הנכס – המידע הזה מהווה לב ליבו ואת המהות האמיתית של הנכס

למה זה כל כך חשוב להכיר את זכויות הבנייה?

אני אגיד כך – זכויות הבנייה הם למעשה הד.נ.א של הנכס – המידע הזה מהווה לב ליבו ואת המהות האמיתית של הנכס. עכשיו נכון, אם מדובר בדירת מגורים בנויה אז התעסקות בעניין התכנוני מעט מתייתרת – אבל אם מדובר בדירת מגורים לה קיימת יתרת זכויות בניה? כלומר, לדירה התמימה הזו יש לפתע אפשרות לגדול בחדר נוסף? או אולי ניתן להגדיל ולבנות חדר נוסף על הגג? ואני אפילו לא מדבר על מגרשים פנויים שאם לא בדקתם את אפשרויות הבנייה לפני רכישה אז אני מציע שתעשו פרסה ותעברו זריז להשקיע בתחום אחר – כי אתם ממש לא בכיוון.

איך בכל זאת יודעים מהם זכויות הבנייה של הנכס?

על מנת לייצר תמונה אחידה וברורה של כלל אפשרויות הבנייה לנכס יש לרכז את סך כל האינפורמציה הקיימת עליו מתוך מגוון רחב של תכניות ברמות השונות. הדרך המוכרת היא דרך אתר רשות מקרקעי ישראל (דברנו על זה), לשונית ‘תכנון’, משם ‘איתור תכניות בנין עיר” ותקבלו את רשימת התכניות הרלוונטית אליכם.

על מנת להבין מה כל תכנית תורמת,יש לעיין בתקנון ובתשריט של כל תכנית רלוונטית, לאתר את יעוד הנכס, לקרוא התקנון ולחלץ משם את הוראות הבנייה התואמות לייעוד הנכס וכך , בדרך ארוכה ומייגעת, לעבור תכנית תכנית ולייצר סיכום כולל של כלל הוראות וזכויות הבנייה.

נשמע נורא! אין דרך פשוטה יותר ? ? ?

האמת שכן, והבשורות הטובות שיש יותר מפתרון אחד. מקווה שבשלב זה כבר השתכנעתם שזכויות הבנייה הם חלק בלתי נפרד בבחינה של נכס אם לא- תקראו שוב. אם כן, יופי – אילו הן האופציות הקיימות והמעודכנות נכון לשנת 2020 (בתקווה שיהיו פתרונות חדשים יותר בנמצא ואז יותר אשמח לעדכן):

א. קבלת מידע תכנוני בעל פה – הפתרון הראשון הוא לפנות פיזית למשרדי הוועדה המקומית בזמני הפעילות ולשבת עם אחת הנציגות שתפקידה הוא בין השאר, לדעת מהן הוראות הבנייה לכל הנכסים ברחבי העיר. עוד תוכלו לברר מהו הייעוד, מהן זכויות הבנייה ולקבל למעשה כל אינפורמציה רלוונטית נוספת בנוגע לנכס שלכם.

חשוב לציין שהשירות הוא חינמי וככזה הוא בוודאי לא מושלם כלומר, אותה נציגה, חביבה ככל שתיהיה, תקפיד להדגיש בפניכם כי מדובר במידע ראשוני ולא מחייב או במילים אחרות:  “תשמעו מעריכה את המאמץ שלכם, אבל המידע התכנוני הזה יכול להיות טוב.. אבל יכול להיות שגם לא כל כך. אז שלא תבואו אלי בטענות אחרי זה, סבבה?” וזה מוביל אותנו לפתרון הבא.

ב. מידע תכנוני רשמי בחינם – למיטב ידיעתי, ונכון לכתיבת שורות אלה, העירייה היחידה שנותנת דף מידע תכנוני חתום, ללא כל תשלום ובאופן מקוון היא לא אחרת מעיריית ת”א. כבר שיבחתי בעבר את אתר של עיריית ת”א אבל זו העירייה היחידה שבלחיצת כפתור תוכלו להנפיק דף מידע תכנוני מקיף וללא כל תשלום. אין ספק שאם חפצה נפשכם לברר בנוגע לנכס בת”א או אם בכלל מדובר במקרה בנכס שלכם – אז בהחלט הרווחתם – (כאילו ברור שהרווחתם יש לך נכס בפאקינג ת”א!) כי תהליך בירור הזכויות הוא הנוח ביותר.

ג. מידע תכנוני באתר העירייה – אמנם באיחור מה ובאופן די מרושל ניתן כיום לקבל מידע תכנוני ודף מידע גם באתרי עיריות נוספות. בשנים האחרונות יותר ויותר עיריות מאפשרות לקבל מידע תכנוני באופן מקוון באתר שלהן אך לצערנו לא בכולן – הפתרון הוא נוח, יעיל ושימושי אך שוב לא אידיאלי. ראשית מפני שמדובר בדף מידע ראשוני אך לא חתום (כלומר מחייב) ושנית, מפני שלעיתים מלאכת האיתור באתר היא כה מסורבלת עד שנשברים בדרך – במיוחד כאשר כל וועדה מקפידה למקם את המידע באזור קצת שונה באתר שלה. אבל אל תיפול רוחכם בגדול הכיוון הוא להגיע לאתר הוועדה המקומית/אתר ההנדסה, להגיע ללשונית ‘איתור גוש חלקה’ או ‘מידע תכנוני’ שם תזינו את פרטי הנכס וללחוץ אנטר עם תפילה קטנה בלב.

ד. מידע תכנוני בכתב – או הידוע גם בכינויו “מידע תכנוני להיתר”. זו למען האמת הדרך הישנה והטובה להשיג את כל המידע התכנוני לגבי הנכס שלכם באופן מלא ומחייב. פה לא צפויות בעיות כי המידע נכתב, נערך ונחתם ע”י נציגי הוועדה המקומית שעושים עבודה יסודית  להכין עבורכם סיכום מסודר בנוגע לנכס. לרוע המזל העניין עולה כסף ולא פחות חשוב לוקח גם זמן לא מבוטל. אך לעיתים ובמיוחד כשמדובר בקרקע לקראת היתר בנייה לא תיהיה ברירה ותאלצו לשלם עבור המידע הזה.

לסיום סיומת

אם אתם בת”א – הרווחתם יש לכם מידע תכנוני מוכן ומזומן באתר העירייה.

לא?

נסו לאתר מידע תכנוני באתר העירייה ותקוו לטוב. איתרע מזלכם, או שמא מה שקבלתם לא מספיק טוב עבורכם? פנו פיזית למחלקות התכנון ושבו עם אחד הרפרנטים ואם אחרי כל זה עדיין לא התרצתם – הזמינו מידע תכנוני בכתב בתשלום סימלי –

בין זה ובין זה תעשו לעצמכם טובה, ואל תדלגו על השלב הזה.