כיצד למכור דירה ולצאת בשלום

מס שבח

על מס שבח ושאר ירקות

מדריך חובה לכל אזרח – חלק א’

אמל”ק לעצלים:

  • כל עסקת נדל”ן חייבת במס שבח (לפי חישוב “לינארי ישן”)
  • אם מדובר במכירה של דירת מגורים “מזכה” קיימים מס’ פטורים שניתן לנצל ואם לא, החישוב כיום יערך לפי חישוב “לינארי מוטב”.
  • יש עוד בלי סוף ניואנסים אבל סיכמתי את הנקודות והבעיות הנפוצות.

פרולוג:

זה אישי ואפילו קצת אינטימי אבל בתחילת דרכי הייתה לי משיכה עזה לכל תחום מיסוי המקרקעין. לא יודע להסביר מה בדיוק אבל משהו שם הדליק אותי – הייתי מגיע לכנסים בתחום, הולך להרצאות, עוקב אחרי ה”כוכבים” ואפילו גוזר ושומר מאמרים מהעיתון (נשבע לכם נו…). היום אני מעריך שחלק מזה נבע ככל הנראה מתחושת הריגוש שאוחזת את הגוף ברגע שלאדם יש את הידע כיצד להרוויח כסף ובמיוחד שמדובר בחסכון במס – בכלל חגיגה.

אז קודם דיסקליימר – כל נושא מיסוי מקרקעין בישראל הוא באמת תחום למקצוענים, הוא סבוך, דינאמי ומתעתע ובתי הקברות מלאים באנשים שחשבו שהם מבינים וחטפו ובגדול – אז ראו הוזהרתם, לפני כל מהלך כזה עליכם להתייעץ עם איש מקצוע שבקיא ומעודכן בתחום מיסוי המקרקעין.

נעים מאוד להכיר, מס שבח:

מס שבח הוא מס המחושב בעת מכירת נכס במקרקעין והוא מחושב עבור רווח ההון (“השבח”) שנוצר עקב המכירה. בפשטות, קניתם דירת מגורים יצאתם תותחים ומכרתם במחיר גבוה יותר – מדהים תפרישו קצת למדינה.

דרך החישוב היא בגדול די פשוטה – לוקחים את הסכום שמכרתם וממנו מורידים את סכום שקניתם במקור (רק ממודד) ועל הדלתא (ההפרש או “השבח”) יחול מס בגובה של 25%.

אבל היי, זה לא הוגן סתם ככה לחתוך 25% מהרווח כי בכל זאת כנראה שעשיתם דבר אחד או שניים כדי להשביח ולהעלות את מחיר הנכס שלכם, לא?

שיפצתם ושדרגתם את המקלחת?

רעננתם את הרצפה עם פרקט חדש?

בוודאי שהיו לכם הוצאות בדרך (שמאי, עו”ד, מתווך..) – מה לא יכירו לכם בזה? ?

אז כן! כלומר, ככל ותציגו חשבוניות על הוצאות שהיו קשורות לדירה, תוכלו להקטין את גודל השבח וכפועל יוצא את גובה המס החייב.

לאחר העסקה, יש למוכר 40 יום כדי להצהיר בפני רשות המיסים על סוג הנכס הנמכר, התמורה בגינו, ההוצאות הרלוונטיות, סכום המס והחישוב שלו, ובקשה לקבלת פטור ככל וקיים. הדיווח מועבר לרשות מיסוי מקרקעין באמצעות טופס 2990, אליו מצטרף טופס 7002, בנוסף לאסמכתאות ואישורים הנדרשים.

על המוכר אגב לשלם את המס המחושב תוך 60 ימים מיום ביצוע העסקה.

הדרך ארוכה ומפותלת…

בשלב הזה אתם בטח אומרים “וואלה עושים סיפור מכל המס שבח הזה.. זה לא כזה נורא”.

אז תעצרו. זה נורא ואיום. ולמה זה כל כך נורא? כי פשוט אין לכם קצה קצהו של מושג כמה רפורמות, תיקונים ושינויים עברו (ועוד יעברו) על החוק האומלל הזה ולכן לטובתכם תבואו בצניעות לנושא הזה.

אבל בגלל שאתם פה ואני אוהב אתכם אני אשרטט לכם מפת דרכים קטנה להתמצאות :

אלוהים ישמור אמרתם? מסכים זה באמת נראה נורא.

אבל תשמעו היום ניתן להעזר במחשבון רשות המיסים שיוצר סימולציה והערכה די טובה כדי שניתן יהיה להתכונן לבאות. בנוסף, ניתן כמובן לנסות לנצל פטורים שמוצעים בחוק ולנסות להקטין את גובה המס כאמור ע”י קיזוז הוצאות בדרך (להעמיס כמה שיותר הוצאות שליוו וסייעו לכם במעלה הדרך).

רגע, הולד היט! מה זה דירת מגורים “מזכה”, ומה זה כל הלינארי/מוטב  FOR GOD SAKE?

דירת מגורים “מזכה” היא תנאי מקדים לסיווג סוג החישוב (לינארי ישן/חדש) ויותר חשוב, תנאי מקדים לבחינת זכאות לפטור ממס שבח.

מדובר ב- 3 תנאים מצטברים שכולם חייבים להתמלא על מנת להיות זכאים לפטור:

  1. מדובר בדירה שהבנייה שלה הושלמה
  2. מדובר בזכות בעלות / חכירה של למעלה מ-25 שנים ושל אדם פרטי (לא של חברה)
  3. הדירה שימשה בעיקרה למגורים ב- 4 שנים שקדמו למכירה.

עברתם את המשוכות האלה? מעולה! עכשיו כל שניתן זה להכיר את מגוון הפטורים הקיימים ולאתר את המסלול הנכון ביותר עבורכם.

חישוב “לינארי” או חישוב “מוטב” הם 2 שיטות חישוב שונות אבל כדי להרחיב תצטרכו להמתין לחלק ההמשך פטורים.

…To Be Continued

לתגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Copy link
Powered by Social Snap