מילונבלוק

מילון הוא כלי לאיסוף, להגדרה ולביאור של אוצר המילים של שפה מסוימת (מקור: ויקיפדיה).

המילון-בלוק המובא להלן נועד בעיקרו להגדיר ולהאיר את אוצר המילים של שפת הנדל”ן. בשלב הראשון ההצעה היא לעיין באופן שטחי על כל המושגים וכשעולה הצורך להתעמק במושג כזה אחר עד אשר כיסוי והבנה של מירב המושגים המרכזיים והרלוונטיים אליכם.

למיותר לציין בשלב הזה כי המילונבלוק אינו מתיימר לתת את הפירוש המדויק והדקדקני ביותר למושגים אלא לתת הסבר בגובה העיניים וברור דיו לקורא.

צא ולמד. מקור: Miguel Á. Padriñán from Pexels

  • גוש וחלקה – הקרקעות בישראל מחולקות לפי חלוקה ראשית של גושים וחלקות כלומר כל שטח (או מקרקעין), כולל בתוכו חלקות ומגרשים, והמהווה יחידה למדידה ולרישום. אם לפשט, הגוש (והחלקה) זה סוג של נקודת ציון של מיקום של נכס מסוים. המקרקעין בישראל ממופים ומחולקים לפי גושים וחלקות בשיטה הנקראת קדסטר. ולכן, כדי לקבל נ.צ מלא של נכס מסוים יש צורך בתעודת זהות שלו והיא גוש וחלקה. 
  • תת חלקה – כדי לזהות את כל אחת מהדירות בבניין, בעת ביצוע רישום נכס (מגרש) בפנקס הבתים המשותפים, ניתן מספר לכל אחת מהדירות – אותו מספר נקרא תת חלקה. המספרים ניתנים בדר”כ עפ”י קומות או לחילופין על עפ”י צדדי הבניין (יודגש כי אין קשר בין המספר בתיבת דואר לתת חלקה). 
  • טאבו – טאבו הוא הכינוי המוכר בציבור ללשכת רישום המקרקעין (או יותר נכון את אגף רישום והסדר מקרקעין של משרד המשפטים). האגף אחראי על הליך חלוקת הקרקע ועל רישום סוג הזכויות (בעלות, חכירה וכו’). 
  • נסח טאבו – הטאבו הינו מסמך המפרט את הסטטוס המשפטי של הנכס ומהווה למעשה מעין תעודת זהות של הנכס – על שם מי הנכס רשום, מה השטח הכולל שלו, משכנתאות, עיקולים, הערות חריגות ועוד. את נסח הטאבו ניתן להוציא בלשכת רישום המקרקעין, וגם דרך אתר משרד המשפטים (בעלות סימלית), באמצעות מספר הגוש, חלקה ותת חלקה. בעת הפקת נסח רישום קיימים 3 חלופות לנסחים לבחירה:
    – נסח מלא – מידע מלא לגבי חלקה או דירה בבית משותף הרשומים בפנקסי המקרקעין.
    – נסח היסטורי – מידע מלא הכולל רישומים שבוטלו.
    – נסח מרוכז – מידע מרוכז שאינו כולל את כל פרטי הרישום, על כל הדירות בבית משותף (ראה בהמשך).
  • מינהל מקרקעי ישראל – מינהל מקרקעי ישראל (ממ”י) הפך במסגרת הרפורמה במקרקעי ישראל לרשות מקרקעי ישראל (רמ”י) רשות ממשלתית חדשה. רמ”י הוא הגוף האחראי לקביעת מדיניות המקרקעין במדינה הנקבעת ע”י מועצת מקרקעי ישראל.
  • אדמות מינהל – כ-93 אחוזים משטח המדינה הם אמנם בבעלות מדינת ישראל, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח​ – השטחים שמנהלת רמ”י. שטח מדינת ישראל (הכולל את רמת הגולן​ ואינו כולל שטחי ימים, אגמים, רצועת עזה ויהודה ושומרון) הוא כ-21.7 מיליון דונם. אבל אם ננכה שטחים שלא ניתן לתכנן עליהם (שטחי אש של צה”ל, שמורות הטבע והגנים, גנים לאומיים, משבצות חקלאיות וכו’ – השטח שנותר הוא 7 מיליון דונם. לפי מידע מאתר רמ”י, לאחר הפחתת כל השטחים הבנויים והמתוכננים וכל השטחים הנמצאים כיום בשלבי תכנון על ידי רמ”י – השטח שנותר הוא 1.85 מיליון דונם בלבד.
  • אחוזי בנייה – אחוז הקובע את זכויות הבנייה בקרקע. התוצאה של הכפלת אחוזי הבנייה בשטח הקרקע (נטו) תוביל למציאת סך השטח המותר לבנייה. אחוזי הבנייה נקבעים במסגרת תכנית בנין עיר.
  • זכויות בנייה – אפשרויות הבנייה והשימוש הניתנים לגבי קרקע מסוימת.
  • מידע תכנוני בכתב – מידע המפרט בין היתר, גוש וחלקה, רשימת תוכניות החלות על הקרקע וסטטוס, יעוד ושימושים על פי תוכנית בנין עיר, שטחי בנייה, קווי בניין, גובה, אפשרויות בנייה חדשה או תוספות, התראות, הסדרי קרקע, בניין לשימור, מסמכי מדיניות תכנונית וכו’. מידע התכנוני “בכתב” מהווה מסמך חתום ע”י הרשות המקומית והינו מסמך מחייב. השירות כיום, במרבית הרשויות המקומיות, כרוך בתשלום.
  • מידע תכנוני בע”פ – מידע אודות זכויות הבניה בנכס. המידע ניתן בע”פ בלבד ע”י נציגי הרשות המקומית ואינו מחייב ו/או יכול לשמש כאסמכתא. ניתן לקבוע פגישה לקבלת מידע בעל פה ע”י הגעה למשרדי הרשות המקומית הרלבנטיים לנכס המבוקש. כיום ישנן רשויות מקומיות שלא נותנות מידע ומפנות להזמנת מידע תכנוני בכתב. 
  • תיק מידע (מידע להיתר בנייה) – תיק מידע המכיל מידע מפורט אודות זכויות הבניה בנכס. שלב זה הינו שלב ראשון ומחייב לצורך קבלת היתר בניה / שימוש חורג. השירות כרוך בתשלום.
  • דוח 0 – דוח אפס הינו במהותו דוח כלכלי הנערך על ידי שמאי מקרקעין והמיועד בדרך כלל ליזמי הפרויקט ולגוף המממן (בנקים, קרנות וכו’). הדוח נקרא דוח 0 היות והוא בוחן את הפרויקט כבר בנקודת ה-“אפס” שלו כלומר בשלב הקרקע (טרם בנייה) או מבנה המיועד לפינוי או הריסה. דוח אפס הוא מקיף ומפורט וכולל את סך עלויות הפרויקט אל מול התקבולים הצפויים ממנו – כלומר את שיעור הרווח בפרויקט עוד טרם ביצועו בפועל. הדוח מכיל ניתוח מפורט ביותר של הפרויקט כולו כאמור לרבות היבטים הנדסיים, קנייניים, תכנוניים וכלכליים.                                                            
  • מס שבח – 25% מהרווח הנוצר בעת מכירת נכס. כלומר, ההפרש (הריאלי) בין מחיר מכירה בעת מכירה של נכס במקרקעין לבין מחיר הרכישה המקורי שלו יהיה חייב במס. מדובר למעשה במס רווח הון (בדומה למכירה של נייר ערך בבורסה) אשר על החיוב במס יש כיום מגוון מסועף ומורכב של הנחות, פטורים, וקיזוזים שניתן לנצל בהתאם למאפיינים ספציפיים של עסקה ובהתאם לפרופיל מוכר על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).         
  • היטל השבחה – בעת מימוש (במכר או במסגרת הוצאת היתר) גובה הוועדה המקומית מבעל המקרקעין מס בגובה של 50% מעליית הערך. כלומר, במהלך השנים תכננה  הוועדה המקומית תכניות בנין עיר (תב”ע) שונות שהביאו לעליית ערך המקרקעין בגין אותה עליית ערך ישלם הבעלים 50% מס. החישוב אגב נערך בנפרד בעבור כל תכנית “משביחה” במועדה המקורי ולכן, החישוב נערך ע”י שמאי מקרקעין במסגרת שומת היטל השבחה.                 
  • מס רכישה – כל רוכש זכות במקרקעין מחויב כיום בתשלום מס רכישה למדינה על ביצוע עסקה. גובה המס עומד כיום על 6% בהתאם לשווי העסקה, זאת כמובן במקביל לפטורים, הנחות והקלות המצוינים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). לדוגמא: פטור המוכר ביותר הינו פטור בגין דירת מגורים יחידה.                                                                                                   
  • בית משותף – בית משותף הוא בית שיש בו שתי דירות או יותר ונרשם בפנקס הבתים המשותפים.                                                                                        
  • הקלה – וועדה מקומית לתכנון ובנייה רשאית לאשר בנייה בסטייה מתכניות בנין עיר מאושרות. כלומר, הוועדה המקומית יכולה לאפשר בנייה שלא בהתאם להוראות המאושרות שנקבעו בתב”עות השונות זאת בתנאי שהסטייה לא תהווה סטייה ניכרת. דוגמאות להקלה: תוספת קומות, הקלה להגדלה של קו בנין, הגדלת צפיפות, תוספות כמותיות וכו’.                                  
  • שימוש חורג – שימוש חורג הוא שימוש בקרקע או במבנה שחורג מהשימוש המקורי שהוגדר לו בתוכנית בניין עיר. יודגש כי היתר לשימוש חורג (מתוכנית) הוא מוגבל בזמן (מקובל כ- 5 שנים). דוגמא לשימוש חורג: מבנה המשמש למשרדים שבפועל מותר לו עפ”י היתר בנייה לשמש כבית מלון. 

Copy link