האם לקנות דירה שנייה להשקעה?
על שוק הנדל”ן בישראל ורכישת דירה שנייה להשקעה
טוב עכשיו זה כבר ברור אבל אנחנו נמצאים בתקופה מטורפת של עליות מחירים בשוק הנדל”ן בישראל.
לא צריך יותר מידי אינדיקציות מעמיקות כדי להבין שהשוק פשוט רותח – אבל מי שממש רוצה קצת לחפור אז פה אמרו שרק בשנה האחרונה הייתה עלייה 7.7% במחירי הדירות, ופה אמרו שנשבר השנה עוד שיא ברכישת דירות, ומפה לשם אנחנו בראלי משנת 2008. אבל האמת שלא באמת צריך את משרד האוצר והלמ”ס – פשוט צאו החוצה ותרגישו – כולם מדברים וקונים נדל”ן.
לא יודע אם הסיבה נעוצה במגפת הקורונה ובביקושים המתפרצים, התקשורת שמתחרמנת מכל אייטם-נדל”ני, סביבת ריבית נמוכה, שינוי חקיקה והרפורמות הצפויות או אולי זה הכל יחד – אבל בשורה תחתונה – השוק בוער וכולם נוהרים לשוק הנדל”ן.
אבל אף אחד לא מתלונן – הקבלנים חוגגים, המתווכים כבר לא יודעים את נפשם, המשקיעים חזרו לשוק, הזוגות הצעירים פוקדים את משרדי המכירות והמחירים בדילוגים דילוגים למעלה.
“מעטים מוצרי ההשקעה שזוכים לתדמית ויחסי ציבור כל כך חיוביים. משהו כנראה עם השנים, לצד כל היתרונות לעיל, יצר לנדל”ן בארץ מוניטין חזק, יציב ואיכותי שגורם לרבים לנהור לאפיק זה”
הרכבת ממשיכה לדהור – תצטרפו?
אין ספק ששוק הנדל”ן הישראלי זוכה בשנים האחרונות לעדנה מחודשת וחשוב לומר את האמת – הרבה בצדק – מדובר בהשקעה בעלת יתרונות רבים שאילו הם העיקריים שבהם:
- ביקושים חזקים ויציבים – הסיבות הן רבות (ולא אכנס לזה ברשותכם) הטענה הרווחת היא קצבי בנייה והיצע שלא תואמים את הביקושים, גידול בילודה, הגירה, וכו’ וכו’ ובסוף, מה זה משנה למה? ביקוש מוביל לעליות מחירים, עליות מחירים טובות ליהודים.
- מימון ומינוף – האפשרות לבצע עסקה בסכום כסף משמעותי עם מעט הון עצמי והרבה (מאוד) כסף מהבנק שוברת תקרות זכוכית ומאפשרת להגיע להרבה יותר עם המעט שיש. יותר מזה, אותה אפשרות להביא מעט כסף מהבית ולהכנס לשוק הנדל”ן מייצרת למעשה מכפיל כח שמביא לתשואה גבוהה יותר לכסף בהשוואה לעסקאות אחרות (מה שנקרא: “cash on cash”).
- תשואה ועליית ערך – השקעה דרך רכישת דירת מגורים מייצרת כידוע תזרים מזומנים (דרך השכרת הנכס) בשיעור ממוצע של כ- 3% ויותר, אבל מעבר לזה עם המכירה צפוי לרוב בונוס נאה בצידה (= אותה עליית ערך צפויה) אשר מקנה שילוב משובח וייחודי להשקעה בנדל”ן ביחס להשקעות אחרות, במיוחד לאור העליות מחירים היציבות בשנים האחרונות כאמור.
- תנודתיות נמוכה – מאפיין מאוד מבוקש ומשמעותי בבניית פרוטפוליו הוא אלמנט התנהגות ההשקעה ומידת הסיכון בה – אחזקה בדירה אמנם יותר “כבדה” מבחינת הקלות והזמן הכרוך בלקנות ולמכור (ביחס לניירות ערך למשל) אבל התנודות בשווי הנכס הרבה יותר מתונות ביחס לשוק המניות וליתר מוצרי השקעה אלטרנטיביים.
- מרכיב פסיכולוגי – הנדל”ן בישראל שגור ומוכר כ”עסקה טובה” כלומר, מעטים מוצרי ההשקעה שזוכים לתדמית ויחסי ציבור כל כך חיוביים. משהו כנראה עם השנים, לצד כל היתרונות לעיל, יצר לנדל”ן בארץ מוניטין חזק, יציב ואיכותי שגורם לרבים כל כך לנהור לאפיק זה.
אז לקחתי דף ועט
ואז יצא לי קצת לחשוב על זה, בעצם למה לא? למה לא כמו כולם להצטרף לחגיגה ולקנות למשל דירת מגורים חדשה (על ה”נייר”) ופשוט להמתין קצת.. קצת סבלנות אבל בסוף הבניין יהיה מוכן, אח”כ נשכיר לתקופה מסוימת, הרכבת תמשיך לעלות ובסוף נמכור ברווח נאה – סה”כ נשמע פשוט, לא?
אז לקחתי דף ועט.
אקדים ואומר שככלל חשוב להבין שהשקעה בנדל”ן זו עסקה מורכבת, במינוף ו/או בסיכון שלה– כמו כל השקעה חשוב להבין את המטרייה לפני שקופצים למים אך בניגוד להשקעות אחרות (למשל שוק ההון) עלויות הקמת העסקה הינן גבוהות מאוד, יש מאפייני מימון, רישוי, תכנון ובהמשך גם התעסקות עם שוכרים שכל אחד מהם בנפרד עלול להיות משמעותי בהצלחת ההעסקה.
קטגורית אגב אני לא מתלהב מרכישת דירה “על הנייר” בשל מספר טעמים אבל בראשם החשיפה המוגזמת למדד תשומות (שדוהר למעלה לאחרונה), המפרט הבסיסי של הקבלנים (שמחייב תוספות והוצאות בלי נמנעות (מזגן, שידרוג מטבח, שינוי דיירים וכו’)) ומעל הכל זו ההמתנה המעיקה עד לקבלת הדירה וכשבינתיים נאלצים לספוג את עלויות המימון.
עכשיו חשוב להגיד את זה מראש, בשל השוני וההטרוגניות בין דירה לדירה, מורכב ולא רציני להניח “הנחות עבודה” דומות ולנסות לגזור מסקנות חד משמעיות שהרי יכולים להיות אינספור מאפיינים שונים שיכולים להקפיץ את התשואה (התחדשות עירונית), לייצר ייחודיות בנכס (מיקום), או פשוט הזדמנות טובה ל”מציאה” כתוצאה מנסיבות כאלה ואחרות (רכישה מכונס, יורשים וכו’..). אבל למרות הכל החלטתי להסיר את הכפפה ולבחון את הנושא לעומק – בעיקר בגלל שחשוב להבין את המכניקה של התהליך ולהבין לקראת מה הולכים.
” קטגורית אגב אני לא מתלהב מרכישת דירה “על הנייר” בשל מספר טעמים אבל בראשם החשיפה המוגזמת למדד תשומות (שדוהר למעלה לאחרונה), …ומעל הכל זו ההמתנה המעיקה עד לקבלת הדירה וכשבינתיים נאלצים לספוג את עלויות המימון.”
דוגמא מספרית
אז לצורך הדוגמא לקחתי פרויקט ממוצע מחוץ לאזור גוש דן רבתי ובצעתי ניתוח השקעה-כירורגי כדי לבחון האם נכון וכדאי להכנס לסיבוב כזה.
כדי להיות יסודי בדקתי את העסקה בשתי חלופות מרכזיות:
- סוג ראשון – מתווה עסקה הנפוץ במחוזותינו והוא רכישה באמצעות הון עצמי + מינוף וסיוע מהבנק.
- סוג שני – פחות טריוויאלי והוא להביא את כל הכסף מהבית כלומר רכישה בהון עצמי מלא.
הנחות עבודה מרכזיות:
- עלות מחיר דירת מגורים חדשה בממוצע – 1.6 מ’ ₪
- מדובר בדירה להשקעה וההנחה כי מדובר בדירה שנייה
- הון עצמי – 50% משווי הנכס
- מדד תשומות הבנייה – .1.9% לשנה (ממוצע 7 שנים אחורה)
- מס רכישה נכון להיום[1] – 8% ומעלה מהשקל הראשון (!) (דצמבר 2021)
- ריבית משכנתא – 2.2% בממוצע (נע בין 1.8 ל2.5% כתלות ברמת הסיכון) עפ”י לוח סילוקין רגיל (שפיצר)
- תקופת זמן עד למכירה/מימוש – 5 שנים
- שיעור עליית מחירים – 3.5% לשנה (אמנם על הצד הזהיר אבל בהחלט מספר סביר בייחוד לאור עליות המחיר הקיצוניות בשנה האחרונה)
- מיסוי – מס רכישה כאמור ומס שבח 25% על ה”שבח” (ללא קיזוזים אפשריים).
הערה: לא הובאו בח-ן הוצאות נוספות עבור הדירה כמו למשל תיווך, עלויות עו”ד, רישום, פ. תיק, שידרוגים נוספים בדירה.
תוצאות:
אז מה רואים פה?
קודם כל התחשיב משקף את המגמה הקיימת בשוק בשנים האחרונות – התשואות המתקבלות נעות בין כ- 2%-4% כאשר התשואה לשנה המתקבלת בעסקת רכישת דירה, עם ליווי בנקאי, משקפת כ- 2% תשואה (מלמטה). אך בהסתכלות על התשואה ביחס להון העצמי שהושקע בעסקה התמונה קצת מתבהרת ומתקבלת תשואה של כמעט 3.7% בממוצע לכל שנת השקעה. מטבע הדברים המצב עוד פחות טוב כשמביאים את כל הכסף מהבית.
יש יאמרו שבסביבת ריבית אפסית, עם בנקים שמחלקים כסף, ושוק שלא מפסיק להוכיח עצמו בעקביות כלפי מעלה – התשואות האלה בהחלט מספקות. אחרים יאמרו שבשביל תשואה צנועה כזו, עם כל ההתעסקות שקיימת בבחירת נכס, תיווך, ניהול מו”מ, רכישה, משכנתא, שוכרים, עו”ד וחוזר חלילה ספק אם שווה בכלל לעלות על הרכבת הזו ובמקום אולי להשקיע אנרגיה בשוק ההון או בהשקעות אלטרנטיבות נוחות ופשוטות יותר.