דייר מוגן דמי מפתח ומה שביניהם
דיירים מוגנים זה דור הולך ונכחד. הערכות האחרונות נכון להיום מדברות על כ- 15,000 (מגורים ועסקים) שמפוזרים בכל הארץ אך בעיקר בערים הגדולות – ת”א, חיפה וי-ם. האמת, שדייר מוגן זה קונספט די מדהים – שוו בנפשכם שיום בהיר אחד ידפוק הבעלים של הדירה שאותה אתם שוכרים במחירי הפקר כבר כמה שנים במרכז ת”א, ובמקום לעדכן אתכם שהשנה (כבכל שנה) הוא שוב מעלה את שכר הדירה ב-5%, הוא יגיד – “תשמעו חבר’ה, חשבתי על זה, והשנה החלטתי להוריד את דמי השכירות ל- 600 ש”ח בחודש, באמת נשבע! ו-תקשיבו טוב – אני גם לא מפנה אתכם וגם אפילו תוכלו להעביר את כל הטוב הזה גם הלאה…” – נחמד אה? אז זה (פחות או יותר) – כל הסיפור על רגל אחת.
הדיירים המוגנים הם באמת דמויות איזוטריות בנוף הנדל”ן המקומי אך כבלוג שגזר על עצמו לתת מענה מקיף (גם לסוגיות קצה) אי אפשר להתעלם מנושא שעדיין חי ובועט וכמו כל פינה חשוכה – מושך אליו הרבה סקרנים והררי שאלות.
חוק הגנת הדייר הקנה למעשה חבילת הטבות היסטרית, ממש חבילת טריפל לשוכר בה הוא קודם כל, מקבל חסינות מפני פינוי, שנית, הדמי שכירות מקובעים בתקרה (ומפוקחים – כך שאין קומבינות).
אז במה מדובר?
טוב חייבים להתחיל בקצת רקע לפני.
חוק הגנת הדייר הגיע לארצנו מלא אחר מהשלטון הבריטי. בשנות ה- 40, בעקבות מחסור בהיצע דירות ביחד עם העלייה שלאחר הקמת המדינה, היה ביקוש היסטרי לדירות מגורים להשכרה. ממש כמו שקורה עכשיו בת”א רק שאז עוד היתה קצת אכפתיות באוויר. בקיצור, מחירי השכירויות טיפסו וטיפסו ונוצר חשש שמא השוכרים לא יוכלו לשאת בעול המחירים ויזרקו מהבתים. אתם קולטים? כאילו היתה תקופה שהיה אכפת מהשוכרים המסכנים. בעקבות המצב החליטה הכנסת לעגן באופן זמני את חוק הגנת הדייר הידוע גם כחוק הגנת הדייר (תש”י) 1950 .
חוק הגנת הדייר הקנה למעשה חבילת הטבות היסטרית, ממש חבילת טריפל לשוכר בה הוא קודם כל, מקבל חסינות מפני פינוי, שנית, הדמי שכירות מקובעים בתקרה (ומפוקחים – כך שאין קומבינות). והפינאלה – הדייר, כן זה השוכר, יכול עכשיו גם למכור את “הטריפל” שלו במחיר שנקרא “דמי מפתח” ולהעביר את זה הלאה – כלומר, למכור את הזכות השכירות המופרכת שלו ולהכניס את הבעלים לברוך של עוד דייר מוגן בנכס שלו. קולטים? ?
רגע, ומה אם הוא מת – זה עובר ליורשים?
כן, אבל… חלקית. כלומר, החוק מגדיר בעיקר שזכות תעבור בירושה אך ורק לבן הזוג או לילדיו או קרוביו (בתנאי שגרו איתו לפחות 6 חודשים סמוך לפטירתו וזו דירתם היחידה למגורים). עכשיו לא תאמינו כמה “קרובים” קמו ביום בהיר אחד והחלו להיות יותר “קרובים”, כאילו ממש “קרובים” לכל אותם דיירים מוגנים וכל זה על מנת שבבוא היום, מיד עם פטירתם, יזכו ביופי של ירושה.
מפה לשם, זמני הפך קבוע, השנים חלפו להם, האינפלציה השתוללה – וכך נוצר מחד, יצור כלאיים כזה שמתפנק לו בדירה בפריים לוקיישן במחיר מצחיק ומנגד בעלים שכל בוקר עושה פולסא דנורא ורק מתפלל שימות הארור הזה – ערירי ועם הרבה ייסורים כדי שהוא סוף סוף יוכל להשתחרר מהעונש הזה.
תגיד, אז כמה זה עולה בקיצר??
פה זה המקום לעשות סדר ולהפריד לשניים – אפשר לרכוש את זכות הבעלות (כלומר את הנכס עם הדייר מוגן בפנים) או את זכות הדייר המוגן. אני ברשותכם ארחיב רק על אופציה הראשונה (מתוך הנחה שאתם לא רוצים להיות דיירים מוגנים).
תאכלס ובגדול, כי זה לא תחשיב למתחילים, יש לקחת 3 חלקים ולחבר ביניהם:
- הכנסות משכירות כיום – יש להביא לערך נוכחי (“להוון”) את סה”כ הכנסות השכירות (המופרכות), לתקופה של נניח 15 שנה, בשיעור היוון מקובל.
- חלק הבעלים בדמי המפתח – אם מסיבה כלשהי ירצה מתישהו הדייר המוגן להתפנות מהדירה אזי יצטרכו לשלם גם לו וגם לבעלים סכום מסוים (“דמי מפתח“). את חלק הבעלים בדמי מפתח יש להוון לערך נוכחי.
- שווי הנכס בעתיד – יש להביא את שווי הנכס (בניכוי דמי הפינוי שיצטרך לשלם לדייר מוגן) למונחי היום. עכשיו תסכמו את 1 + 2 + 3 = זה בגדול שווי הנכס.
כלל אצבע: יש כיום מעין כלל אצבע שגורס כי אם ניקח את שווי הדירה כריקה ופנויה (כאילו אין בה שום דייר מוגן) ונכפול את שוויה באחוז מסוים (בין 60% – 40%) נקבל את שווי זכות הבעלים בדירה כתפוסה, אבל שוב – זהו רק כלל אצבע בלבד.
טוב חפרת – אז זה טוב או רע ליהודים?
טוב, עכשיו צריך להיות זהירים – קודם כל, חשוב להדגיש כי הזכות לדיירות מוגנת אינה ברת רישום. כלומר מדובר בזכות כלכלית גרידא שאי אפשר לרשום בטאבו – וזה משמעותי! למה? זה בעיקר משמעותי כי הבנק לא יסכים לשעבד נכסים כאלה, הוא פשוט פחות בקטע של לצאת אתכם להרפתקאות כאלה (והאמת אפשר להבין אותם). אז ללכת בלי עזרה מהבנק, ובלי אפשרות לרישום כל הערה, זה איך לומר..?די כמו ללכת למשחק של בית”ר ירושלים עם חולצה של סכנין – פשוט לא אחראי!
תשמעו, אין מה להגיד זה יכול להיות ממש ממש טוב אם במקרה הסתדרו לכם הכוכבים והדייר המוגן שלכם, ממש סמוך לרכישה, מחליט לפתע לפנות את הדירה בנסיבות מצערות ואז הידד – בוננזה.. זכיתם ב-ע-נ-ק!
אבל, וזה ח’תכת אבל גדול, לכו תדעו אם מאחורי הקשיש החייכן שנראה שכבר מיצה את העניין הזה שנקרא “חיים” יצוץ לפתע איזשהו “קרוב” שיכניס אתכם לסיבוב נוסף של עינויים- ואז כמו במערכון זול תצטרכו לצאת סמוקי פנים ולחייך במבוכה למצלמה ולהגיד: “חייך אכלת אותה!”.