האם הגיע הזמן להשקיע בקרקע חקלאית?

קרקע חקלאית השקעה

המדריך המלא לרכישת קרקע חקלאית

פרק ג’ ואחרון בסדרה

ווהי נעלמתי להרבה זמן – לא תקין, לא בסדר. תקופה ארוכה של שקיעה בשגרה השוחקת, הרבה הרהורי מעבר ושינויים לצד אי שקט פנימי אבל עזבו. מה ששלי שלי. אבל כעת בשלה העת. i’m back baby!

אז רגע לפני שאתם מגיעים לפגישה לרכישת רבע דונם קרקע חקלאית שממש עוד רגע מופשרת לבניה, או משתעשעים ברעיון של קניית “זכות לדירה של 125 מ”ר בשדה תותים על דופן עיר מרכזית” כדאי שתחשבו שוב.

תקופה מטורללת

בחודשים האחרונים עם העליות הריבית והתייקרות הכסף יש באויר תחושה אמיתית של שינוי מגמה. נכון לכתיבת שורות אלה (מאי 2023) ריבית הפריים הנוכחית הגיעה כבר ל- 6% (!) ובהתחשב באינפלציה הנוכחית, קצב העלאות הריבית האחרונות של הFED (משהו עוד זוכר שבמרץ 2022 הריבית עמדה על 0%?) נראה ששוק הנדל”ן עומד במקום.

הזוגות הצעירים שנהגו לפקוד בלהט את משרדי המכירות, המשקיעים שרכשו מכל הבא ליד לפתע – נעלמו כאחת. מנגד, צצות כפטריות אחרי הגשם פרסומות וקמפיינים נוצצים של חברות הנדל”ן עם חגיגות מבצעים (תגידו איפה הם היה כל הטוב הזה בשנים האחרונות?) עם הנחות אטרקטיביות, הלוואות, מתנות, פטורים ממדד מה לא? רק תבואו. אבל אף אחד לא מגיע והאמת שגם לא מתקשר.

יש יאמרו שמדובר בירידה לצורך עלייה, יש יאמרו שמדובר בתיקון בריא לשוק “שורי” ארוך אבל אי אפשר להתעלם שמשהו קורה, או יותר נכון לא קורה בשוק הנדל”ן בישראל. תוסיפו לכך את אי השקט הפוליטי, תבהלת הרפורמה המשפטית, השסע החברתי, המצב הבטחוני, עליות המחירים הכלליות –  בקיצור קודר.  

רגע לפני שאתם מגיעים לפגישה לרכישת רבע דונם קרקע חקלאית שממש עוד רגע מופשרת לבניה, או משתעשעים ברעיון של קניית “זכות לדירה של 125 מ”ר בשדה תותים על דופן עיר מרכזית” כדאי שתחשבו שוב

עַל שְׁלשָׁה דְבָרִים הָעוֹלָם עוֹמֵד

צריך לומר את האמת, משווקי הקרקעות החקלאיות מאז ומתמיד הקפידו להשקיע בשיווק – ברדיו, בטלויזיה, בעיתונות, בסושייל, מכל הבא ליד. אבל כעת ובגלל שהכסף כבר לא זול כבעבר, והצעות ל”כניסה לעולם הנדל”ן בזול” נשמעות עתה יותר ויותר אטרקטיביות לא נותר אלא לחתום את פרק הסיום בסדרת “השקעה בקרקע חקלאית”.  לאילו מביניכם שלא קראו את החלק הראשון ובטח את החלק השני מוטב שתתחילו משם.

חלק זה והאחרון בסדרה נועד לחדד נקודה חשובה והוא ההבדל המהותי בין קרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל (“רמ”י”) לבין רכישת קרקע פרטית. אם אנסה לאמל”ק את עיקרי המאמרים הקודמים וכדי לפשט הנושא אומר כך – החלטה על רכישת קרקע חקלאית סובבת סביב 3 אספקטים מרכזיים:

  1. האספקט התכנוני – סך תכניות המתאר הסטטוטוריות מהן ניתן להשקיף על הפוטנציאל העתידי הגלום בקרקע.
  2. הנושא המשפטי – בעיקר הדגש על סוג ואופי הזכויות הנרכשות
  3. הנושא הכלכלי כמובן  – האם המחיר המבוקש מייצג ומשקף (באמת) שווי ראוי ביחס לכלל המאפיינים והאם המחיר נגזר משווי עתידי ריאלי (לאחר “הפשרת” הקרקע)? ושאלת השאלות – האם המחיר מבטא את הסיכון / סיכון בעסקה כולה?

כל אחד משלושת האספקטים הנ”ל בעל חשיבות מכרעת בתמחור העסקה ובהצלחתה, אבל מבין שלושת המכובדים הפן הקנייני הוא הפשוט ביותר.

למען הסר ספק ושלא ישתמע אחרת – בכל עסקה במקרקעין חשוב להצטייד באיש מקצוע טוב שילווה אתכם ויבחן את גובה המחיר המבוקש, המתווה המוצע, פרטי חוזה המכר, התשלומים, מיסוי ויתר הנושאים המשפטיים הכרוכים בעסקה. אבל ניתן לומר כבר בשלב זה שאם מדובר בקרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל (או רמ”י בשבילכם) אז נכון לסגת לאחור ולשפר עמדה לעסקה אחרת. כן, ככה פשוט. עכשיו אני ברשותכם אעזר בדוגמא :

אם נניח מדובר בקרקע שברמה התכנונית נמצאת בכיוון חיובי וכל הכוכבים הסתדרו (כלומר התכנית הארצית (נניח תמ”א 35) והמחוזית (נניח תמ”מ 21/3) וכו’) מראות לכם בבהירות שהיא “תופשר” (=כלומר תשנה ייעודה) בעתיד הנראה לעין.

ורק נניח שהמחיר עבור הקרקע מייצג שווי ראוי וסביר לקרקע ביחס לזמן וליתר הסיכונים האורבים בדרך וממש הסתדר וגם המחיר מתאים לכיסכם

אבל לפתע התחוור כי מדובר בקרקע בבעלות רמ”י אזי המשמעות בפועל היא – שאתם רוכשים זכות שכירות (“חכירה”) ולא זכויות בעלות ויותר חמור מכך – בעת שינוי יעוד יתרחש תהליך שנקרא “השבה” כלומר, הקרקע תשוב לבעלות המדינה. כן, כמו ששמעתם. קניתם, הופשר, מעולה. עכשיו תשיבו.

” … נניח שלפתע גיליתם כי מדובר בקרקע בבעלות רמ”י … בעת שינוי יעוד יתרחש תהליך שנקרא “השבה” כלומר, הקרקע תשוב לבעלות המדינה. כן, כמו ששמעתם. קניתם, הופשר, מעולה. עכשיו תשיבו. “

ושבו בנים לגבולם

תהליך “השבה” נגזר מהחלטת מנהל שמתגלגלת עוד משנת 2013 וידועה בשם “פידיון קרקע חקלאית” שקובעת למעשה שבמידה ומדובר בקרקע חקלאית שמוחכרת לחוכר, בעת שינוי יעוד לקרקע סחירה ישיב החוכר את הקרקע ו”יפוצה” בתשלום זעום. במילים אחרות, אומרת המדינה “תשמע חביבי כקרקע חקלאית אין לי בעיה שתשמש – תשקה, תגדל חסות, גויאבות או שלא תגדל כלום.. אבל ברגע שהיא משנה פניה והופכת למעניינת אז היא כבר חוזרת אליי“.

עכשיו זה לא משנה מתי רכשתם, באיזה מחיר ומה הבטיחו לכם – זו החלטה רוחבית שממחישה הלכה למעשה את הפער הרדיקלי בין זכות “בעלות” לבין זכות “חכירה”. הקרקע היא לא באמת שלכם, אתם שוכרים או סוחרים בקרקע עד אשר בעל הקרקע האמיתי מחליט שכבר לא. ואז היא חוזרת חיש מהר לבעליה החוקיים ואתם מקבלים פירורים.

” … במילים אחרות, אומרת המדינה “תשמע חביבי כקרקע חקלאית אין לי בעיה שתשמש – תשקה, תגדל חסות, גויאבות או שלא תגדל כלום.. אבל ברגע שהיא משנה פניה והופכת למעניינת אז היא כבר חוזרת אליי”.. “

מה וזהו? אין מה לעשות בנושא?

דברנו על פירורים, אז באמת מדובר במעט מאוד. על פי אותה החלטת מנהל יש זכות לרכוש חזרה את אותה הקרקע אבל רק חלק ממנה, אבל, לא תאמינו, במחיר כמעט מלא ובפטור ממכרז. כלומר תוכלו לרכוש רק (חלק) מהקרקע (שוב, כי כבר רכשתם בעבר את הקרקע) ובמחיר (כמעט) מלא  – זה הדיל ואין בילתו.

עכשיו אני אסתייג כי בטח יקומו אילו שיספרו שאי שם שמעו אי אילו אגדות על קרקעות בבעלות רמ”י ששינו יעודן ולא חזרו לבעליהם המקוריים אבל זה בשוליים (ותמיד יש שוליים..) והרוב המכריע של הקרקעות מסוג זה יפעלו בהתאם לנוהל וישובו כלעומת שבאו בדילוגים דילוגים חזרה למדינה.

למשקיעים שרואים רחוק ובעלי חיבור לאדם ולארץ ישראל הישנה והטובה :/
מקור: מודעת מכירה ברשת

לתגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Copy link
Powered by Social Snap