מחפשים לקנות דרך כונס נכסים?

מחפשים מציאות? על רכישה מכונס נכסים

רכישה דרך כונס נכסים היא בדרך כלל הפתיח הכי נפוץ לסיפור של הצלחה מסחררת בעסקה במקרקעין. תחשבו על זה – כמה פעמים שמעתם על חבר של חבר שבוקר אחד במקרה תוך כדי עלעול בעיתון קלט מודעה על מכירה מכונס, הרים טלפון, הגיש הצעה ומפה לשם הצליח לקנות דירה בדיסקאונט משוגע, פשוט אה? אז”ש! יש הרבה מאוד אגדות בנושא אז תרשו לי לשפוך קצת אור בעניין.

בגדול שני המסלולים העיקריים כיום להגיע להליך של כינוס נכסים הינם או מחלוקת עסקית או סכסוך משפחתי. כלומר, לאחר ששותפים במקרקעין מגיעים למצב שהם כל כך לא מסתדרים ביניהם ביהמ”ש לוקח פיקוד וממנה עבורם “מבוגר אחראי” שמבצע את כל הליך המכירה בצורה מסודרת ופומבית ובסופו, הוא דואג להעביר להם את חלקם מהתמורה המתקבלת.

הליך המכירה הוא האמת הליך די פשוט בו מתבצעת למעשה “מכירה בכפייה” – הפרוצדורה היא כזו: לאחר שבית המשפט ממנה כונס לנכס מסוים, הוא מפרסם מודעות בעיתון ומתחיל לפזר את הבשורה לכולם. לאחר הפרסום, נקבעים מועדים לביקור במקום. בשלב הבא מתחילות לזרום הצעות כאשר בסופן, לאחר מועד האחרון להגיש הצעות, קובע הכונס פגישה עם המציעים ומקיים הליך התמחרות. אגב, הליך הכינוס עצמו עולה כסף, (והכונס לא פרייאר, כן?) יש לו אינטרס שהכנס יימכר במחיר גבוה ככל האפשר היות ששכרו, גם כאשר ישנם כמה כונסים, עומד על 4% וצפונה (לפני מע”מ).

רגע לא חבל? למה הם לא מוכרים לבד?

זו שאלה בהחלט טובה לאור העובדה שההליך הזה הוא ארוך, יקר ולכאורה גם מביא למחיר מכירה נמוך ממחיר השוק. אבל האמת הסיבה העיקרית היא בשל סכסוכים ואי הסכמות שמביאים למצב בלתי נמנע של מכירה בכפייה (לא תאמינו כמה דירות נמכרות ( וכמה משפחות מתפרקות ) עקב סכסוכים במשפחה לא עלינו).

כונס נכסים

מעוניינים לקחת חלק בהתמחרות? מעולה.

קודם כל, עליכם לפנות במייל או בטלפון למשרד עו”ד המטפל בהתמחרות ולהזמין את חוברת המכרז. לרוב לא קיימת עלות מיוחדת עבור קבלת החומר אך לפעמים קיים תשלום סמלי (מעין “דמי רצינות”) עבור קבלת החומר. החוברת מכילה טיוטת חוזה מכר (קראו בעיון) וכן טופס הצעה. בדר”כ מצורפת גם חוות דעת שמאית – במידה ולא, תתעקשו לקבל אותה (אין לי מספיק מקום פה כדי להסביר כמה המסמך הזה חשוב). בנוסף בשלב הבא תקבלו גם שני מועדים לביקור בנכס – המועדים אינם גמישים ולכן תגיעו למקום, ככל הנראה לא יהיו מועדים נוספים לראות את הנכס, ואתם לא מעוניינים לרכוש דירה בלי לבקר פיזית במקום. כדי להגיש הצעה יש להכין בין 5-10% מסכום הצעתכם בצ’ק בנקאי. שימו לב כי על מנת להכין את הצ’ק עליכם לדאוג שיהיה בעו”ש את הסכום הנדרש (ובדר”כ לא מדובר בסכום שמטייל לכם בעו”ש ככה סתם).

ואז תזומנו למועד התמחרות.

במועד התמחרות יופיעו יחד אתכם כל הכוכבים – המתווכים כמובן, כרישי נדל”ן מקומיים, שכנים ואנשים מהסביבה, יזמונים צעירים ותמימים (שבטוחים שהם הולכים לקנות דירה בדיזינגוף פינת פרישמן במחיר של דירה בעכו) וכן – גם חלק מהשותפים שמוכרים את הנכס (תזכרו אותם).

במכירה פומבית כמו במכירה פומבית – ההצעה הגבוהה ביותר שתוצע – תזכה. ההתמחרות תתחיל במחיר הכי גבוה מבין כל המציעים – ואז יתחילו המחירים לטפס עד לסגירה. עכשיו זוכרים את השותפים ממקודם, הם מבחינתם במצב של WIN-WIN – ולמה? כי הם או שיגרמו למחיר לטפס ולטפס ואז ימכרו ביוקר (וירוויחו) או שמקסימום ירכשו רק את חלקו של השותף שלהם (וגם ירוויחו).

עכשיו תקשיבו, לא זו בלבד שהביקושים לנדל”ן בשנים האחרונות מחקו גם את הפוטנציאל הקטנטן שעוד היה בעבר במכירה דרך כונס, האמוציות הקיימות במכירה פומבית עוד הוסיפו לנפח את המחיר. וכך נוצר למעשה עיוות שהביא לעליית מחיר בעסקה דרך כונס שעל פי הסברה כיום יכול להגיע למחיר של למעלה מ-10% יותר ממחיר השוק. אתה הבנת את זה ברוך?

טוב נו לצערי, ולמרות כל הסיפורים, אין מתנות חינם ונגמרו כל ה”מציאות”. אז נכון, גם אני שומע לא פעם על ניסים ואגדות ועל מכרזים שאיכשהו נסגרו מתחת למחיר השוק אבל… נו איך לומר בעדינות – נגמרו החגיגות.

נסכם ? טוב אז ככה:

1. לבחון היטב את הנכס – בניגוד לדעה הרווחת דירות בכינוס נכסים עלולות לכלול לא מעט מלכודות. ולכן, חשוב לבקש את חוות הדעת השמאית מהכונס (כי לפעמים עו”ד קצת פחות אוהבים לנדב אותה). השמאות זה מסמך קרדינלי שנותן לכם תמונה טובה חדה ומקיפה על מצב הנכס.

2. להכיר את הכלה – חובה עליכם להגיע לפחות לביקור אחד בנכס ולבחון היטב את הסחורה. כאמור מאוד מאוד חשוב לא לפספס את מועדי הביקור (כי הם קשיחים ולא תקבלו מועד נוסף/מיוחד עבורכם). עכשיו לאנשים היום יש משום מה נטייה להגיש הצעה ובלי לראות את הדירה קודם לכן – וזה איך לומר בעדינות ? כמו לטגן חביתה עם חומץ תפוחים – פשוט מתכון לאסון!

3. להגיע מוכנים להתמחרות – כל החוויה הפומבית מסתבר מוציאה מהמשתתפים אמוציות לא מובנות. כנראה שחדר סגור, עו”ד וקרב העלאות מחירים מעבירה אנשים על דעתם וגורמת להם להוציא (הרבה) יותר ממה שתתכננו מראש. אז תעשו טובה לעצמכם – לפני שאתם מגיעים להתמחרות תאפסנו את האגו שלכם בצד, תעשו שיעורי בית ותגדירו לימיט למחיר שלכם וזה עוד לפני שאתם מגיעים להתמחרות.

לתגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Copy link