הטעויות הראשונות של המשקיע המתחיל

“תגיד מה אתה אומר על קרקע חקלאית, שווה?, “ודירה מכונס..?”, “אה, והפרויקט הזה של משרדים, כדאי? ועל קבוצת רכישה בדרום ת”א – כבר שמעת?”

אני חושב שאני אוהב ישראלים, לא את כל הישראלים בואו לא נשתגע, אבל את הרוב דווקא כן. אני גם אוהב חפירות – ומה לעשות יצא שאני גם מתעסק בנדל”ן – עכשיו חברו את שלושת המרכיבים האלה וקבלתם פוטנציאל נפיץ ואינסופי לשיחות חולין.

פעם היה לי מורה שנהג להגיד לי שברגע שנהג מונית מתחיל לדבר איתך על מניות ושוק ההון – זה זמן מצוין לברוח מהשוק ולמכור ת’סחורה.

בשנים האחרונות שוק הנדל”ן בישראל הגיע לנקודת רתיחה. קטר עליות המחירים דוהר כבר למעלה מעשור וכולם רוצים לקפוץ על הרכבת. זה לא להאמין אבל כולם היום מדברים נדל”ן – עזבו את האייטמים הבלתי נגמרים בערוצים השונים אני מדבר על המוכר במכולת, החייל המשוחרר, הסטודנטית שנה ב’ למשפטים, חני נחמיאס .. – לעזעזאל כולם שם! עכשיו לא נעים לי להגיד לכם כמה טלפונים אני מקבל ממכרים, ומחברים של מכרים, ומהאחיין של הבן דוד שבדיוק מצא עסקה פצצה שהוא חייב להתייעץ איתי עליה – המון. ואם לא די בכך, אז שמטבע הדברים במסגרת התפקיד שלי אני נחשף בעוונותיי לטעויות קרדינליות, השקעות ספקוליטיביות ועסקאות הזויות שחשבתי שנכון שאניח איזה שהם 5 תמרורי אזהרה בטרם אתם מתכוונים להכנס לעסקה במקרקעין בישראל, קל וחומר אם אם מדובר בעסקת נדל”ן הראשונה שלכם.

להלן 5 המשוכות הראשונות שעליכם לשים לב בבואכם להשקיע:

1. תכנון – אם אי פעם יחשבו על יצירת מסגרת חוקים ותקנות בתחום הכלכלה וההשקעות אז לדעתי – תכנון יהיה חייב להיות אחד מהם, אבל לא סתם חוק אלא חוק יסוד. זה נכון אמנם להמון תחומים בחיים אבל תכנון נכון ומסודר זה חד משמעית הדרך הנכונה והבטוחה להצלחה ובפרט הצלחה בהשקעות ובנדל”ן. עכשיו מאיפה מתחילים? אז קודם כל, דף ועט, עכשיו תתחילו בלענות לעצמכם על השאלות הבאות : א. מה המטרה שלנו בהשקעה? (האם נועדה לצורכי מגורים? האם להשקעה? האם כנכס מניב..?) ב. מהי תקרת השקעה שלכם? (כמה כסף יש לכם זמין להשקעה? האם אתם מוכנים להשקיע את כל ההון שלכם ? אולי נכון להשאיר חלקו ליום סגריר?). ג. אין ברירה עליכם לשבת, להתרכז ולחשוב כמה כסף יש לכם בדיוק וכמה אתם רוצים לייעד להשקעה – כך גם תוכלו לדעת כמה כסף הבנק יוכל ללוות לעניין (וזו אגב אבן דרך מהותית כדי למקד ולקבוע את גבולות הגזרה שלכם בהשקעה ולהתייעל בהליך איתור הנכס).
2. עבודה חביבי עבודה – תתחילו לעבוד, זה לצערי בלתי נמנע אבל כדי להרוויח תשואה יפה ו/או כדי לייצר עסקה שבעתיד יהיו רווחים יפים בצידה עליכם ללמוד, וללמוד הרבה. אז במידה ובניתם את המטרות, הבנתם מה אתם מחפשים (בגבולות התקציב שלכם) – עכשיו צאו ולמדו! תתחילו לאסוף את הנתונים הרלוונטים ביותר לבחינת העסקה. בגדול אפשר להגיד שבחינה נכונה של העסקה נעה סביב 3 עמודי בסיס – ראשית, המצב המשפטי – תוציאו נסח טאבו ותבחנו את מצב הזכויות בנכס, באותה נשימה תנסו על הדרך להוציא גם את תיק הבית המשותף. שנית, בחינת מצב הרישוי – לכל מבנה בישראל צריך להיות רישיון (מה שנקרא “היתר”) ולכן, עליכם לוודא שלנכס הספציפי שאתם בוחנים אין בעיות מיוחדות ויש לו תו כשרות מהרשות המקומית ושאין לו חריגות מיוחדות. ולכן, במידה והתיק בנין סרוק – הורידו את המסמכים הרלוונטים ותבחנו את מצב הרישוי. במידה ולא, תאלצו לפנות ולהזמין את תיק הבניין בעיריה ולחפור בארכיון עד שתאתרו את היתר הבנייה החתום לנכס. שלישית, בחנו עסקאות בסביבה – תתחילו לראות מחירונים ואת מצב ההיצע בשוק, תבחנו עסקאות מדווחות (עסקאות שנעשו ודווחו במס שבח), שאלו מתווכים באזור בקיצור – תבינו מה ערכי השווי בסביבה שתדעו איפה אתם עומדים מבחינת המחיר.
3. תתייעצו – יפה, הגעתם עד הלום ובתקווה עשיתם יופי של עבודת שטח לפני. אתם מרגישים בשלים? מעולה. עכשיו תתייעצו – ושאני מתכוון להתייעץ אני לא מתכוון לחבר ו/או לחמתך בשישי בערב – עשו לעצמכם טובה ותתייעצו עם איש מקצוע. אני חושב שהאיש מקצוע הרלוונטי ביותר להתעסקות בנכסי מקרקעין זה שמאי מקרקעין – זה האיש לקבל ממנו את חוות הדעת המקצועית והמקיפה ביותר בנושא. למען הסר ספק, אני חלילה לא ממעיט בערך ובחשיבות עו”ד בליווי עסקה, אולי אפילו מתווכים מקומיים יכולים לתת לכם ערך ויופי של אינפורמציה, אבל הסמכות העליונה בעיני הוא שמאי מקרקעין – וטוב (ונכון) יהיה להתייעץ עיתו אף בטרם נחתמה העסקה. עכשיו בטח עלתה בראשכם המחשבה לחסוך כמה שקלים ולהמנע מייעוץ (כי זה עולה כסף ואין לכם) אז רק תזכרו שזה קודם כל יכול לעלות לכם ביוקר ויותר מזה, אם הבנק שילווה אתכם מתייעץ עם שמאי בכל עסקה – אז בטוח שגם אתם צריכים, זהו – יותר מזה לא תשמעו ממני בנושא.
4. תגיעו למקום– תגיע פיזית לנכס, תסיירו, תסתובבו, תטיילו, תשאלו שכנים, עוברי אורח, “חטטו רגליכם” מה שנקרא – ביום, בצהריים, בלילה – תנסו להכיר את הסביבה הכי טוב שרק תוכלו. די עם הדור הוירטואלי הזה שלא מזיז ת’תחת שלו מהכסא – יש דברים שחייבים לעשות כמו פעם – ממש ללכת למקום. אז נכון, אפשר גם מרחוק דרך ה-google maps וכאלה אבל אין כמו מראה עיניים כדי להבין מה קורה באמת בבניין, במגרש, בסביבה ואיך האוירה באזור. בסופו של דבר בחינת הנכס בעין אין דרמטית בקבלת ההחלטה שלכם ומשמעותי מאוד עבור הצלחת ההשקעה שתכירו היטב את הנכס שאתם הולכים להשקיע בו את מיטב כספכם.
5. לכו עם הלב הראש – בסוף ואחרי הכל צריך לשבת מול המספרים ולבחון את התמונה הגדולה ולוודא שהעסקה ראויה וכדאית להשקעה. אז נכון, הרבה פעם צריך ללכת עם הלב והאינטואציה וכל הסיפורים והרומנטיקה אבל בסוף, ולפחות בשלבים הראשונים עד שתגיעו להיות וורן באפט (ותוכלו להרשות לעצמכם ללכת עם הלב) – לכו אך ורק עם השכל. אז סכמנו – אם העסקה לא “עושה שכל” מה שנקרא – ואין לא תשואה, לא פוטנציאל ולא כלום – תקדמו הלאה.