האם הגיע הזמן להשקיע בקרקע חקלאית? – חלק א’

קרקע חקלאית

קרקע חקלאית

המדריך למתעניין הנבוך – חלק א’

בין ערוגות הכרוב ומטעי העגבניות, עוד אפשר למצוא היום חקלאים ישראלים שמתעוררים לפני השמש, טומנים ידיהן בבוץ, אנשים שגדלו על אהבת האדמה והארץ – מה נגיד – דינוזאורים. אבל האם כעת הגיעה שעתם של החקלאים? האם אחרי כל אותם שנים של עבודת אדמה, בשמש הקופחת יופתעו החקלאים לגלות שהאדמה שאותה עבדו באהבה ובמסירות משנה פניה והופכת לפרת מזומנים ? ?

שוק הנדל”ן הישראלי רווי במודעות ובהצעות מגוונות לרכישת פיסת קרקע שעתידה לההפך ביום מן הימים לבוננזה אמיתית. לא עובר יום בלי שמתנגנת איזו פרסומת או מגיחה איזושהי שיחת טלפון מעיקה מחברת “נדלן-בוטיק-לא לענות” שמשווקת מגרשים במחיר אטרקטיבי. וקל, קל מאוד לסמא עיניו של הישראלי הממוצע – זה שכל יהבו הוא סה”כ למצוא את עסקת חייו – אותה עסקה חד פעמית עם מינימום הון עצמי (ואחריות) ומקסימום מזל (ואופטימיות) – וכן, בהחלט קל ללכת שבי אחרי חלומות.

בעגה המקצועית קרקע חקלאית בישראל נכנסת לקטגוריית “נכסים ספקולטיביים” ולא בכדי.

מדובר בעסקאות סופר מורכבות המגלמות המון סימני שאלה, תלות גדולה בפרמטרים אקסוגניים ועם הרבה שותפים לדרך שזה כבר לכשעצמו דבר לא בריא בעסקים. ואם לא די בכך, אז הדרך לשינוי יעוד עוברת דרך המון תחנות בדרך – הן בשלב שינוי היעוד ברמה המחוזית ובהמשך בתכנון פרטני יותר כאשר בדיוק כמו בתחבורה הציבורית בישראל, בכל אחת מהתחנות ייתכנו עיכובים רבים בדרך. שנתחיל?

שיעור 1 – תכנון בישראל

כדי להבין את הנושא צריך להתחיל ממש מההתחלה והבסיס בנדל”ן הוא קודם כל תכנון (בכלל בחיים האמת), אבל ביתר שאת בעולם הנדל”ן.

תחום הנדל”ן מאז ומתמיד היה מגנט לפרשיות שחיטות בעיקר בשל רצף עלילות מסמרות שיער שחזרו ונשנו בשנים האחרונות. ולמרות זאת, עולם התכנון בישראל הוא די מאורגן, מסודר ושקוף – קיימת איררכיה תכנונית ברורה כאשר כל שכבה נשענת על השכבה מתחתיה. כלומר כל תכנית במדרג מסוים חייבת לעמוד בדרישות של התכנית מעליה בלי שטיקים ובלי טריקים.

הסדר הוא כזה –

בראש הפירמידה עומדות בגאון תכניות המתאר הארציות (תמ”א) – מדובר במקבץ תכניות המשתרעות על כל שטח המדינה ונוגעות לנושאים בעלי חשיבות ציבורית רחבה כדוגמת כבישים ארציים, תחנות תדלוק, התחדשות עירונית (כן, תמ”א 38) וכו’. מיד אחריה מגיעה חבורה נחמדת של תכניות מחוזיות (תמ”מ). התכניות קובעות ומיישמות את תכניות המתאר הארציות ומנחות את הרשויות המקומיות בנוגע לפיתוח עירוני, שטחים חקלאיים, אזורי תעשיה וכו’. בתחתית הפירמידה ניצבות בראש מורם התכניות שאמנם כפופות לכולן אך תאכלס הישימות ביותר – אילו הן כל אותן תכניות מתאר המקומיות (תב”ע) – תכניות בסמכות הרשות המקומית הכוללות התייחסות ברזולוצייה הגבוהה ביותר להוראות בניה וביצוע, מגבלות בניה ומאפיינים נוספים של התכנון העירוני והמקומי.

” …מדובר בעסקאות סופר מורכבות המגלמות המון סימני שאלה, תלות גדולה בפרמטרים אקסוגניים ועם הרבה שותפים לדרך שזה כבר התחלה לא טובה בעסקים “

ישנן הרבה תכניות אבל אני אשים את הדגש על שתיים המרכזיות בעניינו –

אחת התכניות הארציות הבולטות בישראל היא תמ”א 35 שדי הכתיבה את הטון בכל הקשור לפוטנציאל תכנוני. תמ”א 35 הביאה לעולם את הביטוי “תכנון צמוד דופן” המתייחס לכל אותם שטחים הממוקמים בסמיכות לשטח עירוני – זה מהווה אינדיקציה נוספת וסבירות גבוהה יותר לפיתוח ולשינוי יעוד עתידי. אחריה קיימת תכנית לא פחות מרכזית הידועה בשם תכנית מתאר מחוזית מס’ 21 גרסה 3 (תמ”מ 21/3) שגם היא בעקבות קודמתה נתנה כיוון די משמעותי בכל הקשור לפוטנציאל לשינויי ייעוד בעבור קרקעות חקלאיות באזור המרכז.

(!) תמרור עצור – בעלות פרטית VS קרקע מנהל

טוב ממש בקצרה (אני פשוט ממש צריך אתכם עירניים להמשך), אסביר את סוגיית זכות הבעלות בקרקע – כיום יש שני סוגי זכויות עיקריים – הראשונה היא זכות בעלות פרטית והשניה היא זכות חכירה מהמנהל (היום זה כבר השתנה לרמ”י). אם מדובר בבעלות פרטית – מעולה, תתקדמו קדימה, עברתם משוכה חשובה. אם לא, תעשו לעצמכם טובה וזריז תפרססו או שפשוט תגידו לבנאדם – “לא בעלות פרטית לא קונה!”.

שיעור 2 – פאזלנד

כיום, בכל אזור בארץ ניתן “בגדול” (בקנה מידה ארצי/מחוזי/מקומי) לדעת את יעוד הקרקע. הבעיה שאנחנו פחות מעוניינים לבחון את ייעוד הקרקע היום, אנחנו רוצים יותר להבין ולנתח את הסיכוי-סיכון של הפשרת הקרקע וזה קצת מקשה על כל העניין.

האמת שזה כמו פאזל גדול שיש להרכיב חתיכה חתיכה עד שמקבלים תמונת מצב ברורה. וזה לא פשוט משום שקודם כל יש לאתר את יעוד החלקה בתשריטי מצב המוצע בתכניות הגבוהות יותר (מתאר ומחוז) ומשם יש לפנות ולעיין בתקנון התכנית ולאתר את השימושים הרלוונטיים. אח”כ עליכם לבחון גם באם יש תכנית מתאר לאותו הנכס ושוב לאתר את הנכס ע”ג התשריט ומשם בדיוק כמו מקודם, לאתר מה השימושים שנקבעו לאותו ייעוד – וכך עקב לצד אגודל להשלים את המסקנה שלכם לגבי האפשרות ל”הפשרת הקרקע” – מסכים, בהחלט מעייף (תאמינו לי שאני יודע..), אבל חכו להמשך.

שיעור 3 – המפתח להפשרת הקרקע

כעת, וכשהבנתם שהעסק שזור זה בזה, והמדרוג התכנוני הוא מוסדר וברור כעת ניגש לעילת כל העילות לשאלת השאלות – איך למען השם ניתן לדעת אם הקרקע החקלאית תגדל להיות יחידת דיור חדשה ונוצצת במרכז הארץ ? ? ?  

אז ככה, כדי “להפשיר” קרקע, קרי לשנות את ייעודה מיעוד סחיר בקושי (חקלאי) לקרקע אולטרה-סחירה (מגורים או תעסוקה למשל) יש לבדוק שוב מה הכתיבו כל אחת מהתכניות הארציות והמחוזיות. שהרי הסיכוי שקרקע חקלאית תשנה פניה ביום מן הימים למגורים כשהיא מסומנת כ”שמורת טבע” בתכניות גבוהות יותר משולה לסיכוי שתמצא כחולבן במרכז ת”א בחמישי בערב –  לא סביר נכון?

מה הדרך הפשוטה לעשות את זה ?

כאמור בעבר זה היה מצריך אתכם לחפור ולחפור היטב ולאתר את הקרקע בכל אחת מהתכניות ולהקיש מההוראות וממסמכי התכנית את הפוטנציאל העתידי – משימה מורכבת וספק אם ישימה בפועל למשתמש הסביר. אבל דווקא בשנים האחרונות חל שינוי חיובי בנושא.

העובדה שלרוכשים אין את הכלים המתאימים לאמוד את הסבירות והסיכויים להפיכת הקרקע לזמינה לבנייה, ובוודאי לא את הסיכונים הכרוכים בהליכים הנדרשים, הביאה את משרד המשפטים בשנת 2014 לכנס וועידה מקצועית שישבה וכתבה תקן שמאי ייחודי. אותו התקן נועד לאפשר לציבור השוקל רכישה של קרקע חקלאית לקבל את תמונה מקיפה ומפורטת לצורך קבלת החלטה מושכלת. התקן פשוט קבע גבולות ברורים לחוות הדעת שיחייב להציג את מצב הקרקע תחת שני מצבי שווי –

  1. שווי הקרקע במצבה דהיום ( = מה השווי של הקרקע במצבה הנוכחי ) נקייה מחלומות וספקולציות
  2. שווי הקרקע (ההיפותטי כלומר, מבוסס הנחה) – רוצה לומר מה השווי הקרקע אם כל התחזיות אשכרה יתממשו בעתיד.

כך הרוכש הפוטנציאלי יוכל להבין את מורכבות העסקה על המשמעויות הכלכליות הכרוכות בה (דחייה, סיכון, היטל השבחה, דמי היתר, הפחתה לשיתוף “מושעא” וכו’) – ולהבין למעשה את הפער בין המצב הנוכחי הקיים כיום לבין “החלום” התלוי באוויר ואת הזמן והסיכון והעלויות הכרוכות בהתממשותו.

במאמר הבא נגיע לשלב הבא של הערכת הסיכונים בעסקה מסוג זה ונגיעה במושגי יסוד של הפשרת קרקע (פרצלציה, טבלאות איזון, הקצאות וכיו”ב). השארו עמנו…

קרקע חקלאית
השקעה בקרקע חקלאית – עסקה בסיכון גבוה

לתגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Copy link
Powered by Social Snap